För ungefär ett år sedan gjorde jag en djupdykning i bostadsmarknaden där jag ville få fram vad som historiskt drivit bostadspriserna och vilken avkastning en bostadsinvestering ger. Anledningen till djupdykningen var för att jag och min sambo köpte vårt första boende och bostadsmarknaden länge varit av intresse. För trots allt hade vi sett fallande räntor i över 30 år vilket drivit upp bostadspriserna till rekordnivåer som kulminerade under början av förra året.
Jag lyckades verkligen tajma toppen, både med mitt eget köp och med inläggen om bostadsmarknaden. Uppgångarna tog som alla vet abrupt stopp under våren 2022 och nu har det hänt enormt mycket sen dess. Därför vore det riktigt intressant att följa upp vad som har hänt och var vi befinner oss nu när vi går in i 2023.
Bostadspriserna in i 2023
Under andra halvan av 2022 föll bostadspriserna med över 15 % från toppen. De flesta bedömare är överens om att vi nog kan se prisfall på 20 % totalt sett. I reala bostadspriser är vi faktiskt redan där, se grafen nedan, där bostadspriserna är tillbaka på 2015-års nivåer. Alltså har hela prisuppgången under tiden med nollräntor snart raderats.
Med 20 % prisfall och totalt 20 % inflation under 2022-2023 innebär det att reala bostadspriserna totalt minskar med 33 %. Detta är ett betydande prisfall men trots det inte i nivå med historiska worst case som varit 30 % nominellt och 50 % reellt. Historiskt är det inflation som lett till största realprisfallen och det har skett även denna gång. Den stora frågan är just om det kommer stanna vid 20 % prisfall eller gå ner mer (som vissa tror).
Jag tror många bedömare också missar trögheten i bostadsmarknaden (många spår att priserna återhämtar sig hösten 2023). Det blev inte minst tydligt under 2022 där priserna började falla 4-6 månader efter börsen. Nu har vi bara sett ett halvårs fall medan boprisfall brukar ske över längre perioder med efterföljande svaghet.
Exempelvis såg vi prisfall under andra halvan 2017 för att sen ha en svag bostadsmarknad 2018-2019 trots nollräntor, låg inflation och bra riskhumör i ekonomin i övrigt. Under 90-talet pågick nedgången i drygt 5 år och lika lång var nedgången i USA efter finanskrisen. Så även om vi nu ser de största prisfallen kommer nog marknaden vara svag flera år framöver.
Vad som driver bostadspriserna
Nedgångarna visar tydligt att räntan är den främsta faktorn som driver bostadspriserna. Grafen nedan visar sambandet mellan huspriser och räntan för de senaste 150 åren där de nu följer varandra i fallet.
Nu med ränteuppgångarna har både Finansinspektionen och ECB simulerat hur stora nedgångar varje procent höjning av räntan ger. De kom fram till att 1 % höjning av räntan ger en nedgång på runt 7-10 % i en lågräntemiljö. Det innebär att årets inprisade höjning till 3 % styrränta ger en nedgång på 20-30 %. Vi vet inte om räntehöjningarna tar stopp där, men som ECB visade minskar räntekänsligheten vid högre räntor till 5 % (på samma sätt som alla tillgångar är mindre känsliga vid högre yield/räntor).
Utvecklingen går också tvärtemot den andra faktorn jag lyfte förra året; byggpriser. Kostnaden för att bygga har ju ökat enormt under pandemin och är fortsatt höga i och med inflationen. Men har folk inte råd att låna så har folk inte råd att bygga. Trots allt motiveras ett realprisfall på 35 % för att utvecklingen på bostadspriser ska vara densamma som för byggpriser senaste 20 åren.
Nu väntas också byggandet av bostäder halveras vilket troligen sänker byggpriserna på samma sätt som på 90-talet (trots hög inflation). Det blir också tydligt vilken effekt ett högt byggande har där Uppsala, som varit en av de städer som byggt mest i Sverige, har nu sett fallande bostadspriser justerat för inflation, lön och hyra. Justerat för det är priserna ner -20 % senaste 5 åren och endast upp med +10 % senaste 10 åren.
Både utifrån ökade räntor och byggpriser är det en rimlig nivå att bostadspriserna faller med 20 % nominellt och 33 % reellt under 2022-2023. Detta är givet dagens förutsättningar och det kan givetvis ändras. Det vi i alla fall kan konstatera är att vi troligtvis inte sett botten ännu och att priserna fortsatt faller under 2023.
Bostaden som investering 2023
Efter prisfallen och ränteökningarna blir det givetvis intressant att se hur det ändrat kalkylen för en bostadsinvestering. Som jag lyfte fram under förra året har en bostadsinvestering varit en av de mest lönsamma investeringarna de senaste 150 åren (även exkluderat senaste 30 årens uppgång). En bostad/fastighet har gett ungefär liknande avkastning som börsen och med belåning har man fått 2-3 gånger så hög avkastning.
Det som främst drivit avkastningen är direktavkastningen på bostaden i form av hyra och den ökar nu när bostadspriserna går ner och hyrorna går upp. Min uppskattning var en direktavkastning på 2-3 % innan prisfallen. Med prisfallen och ökande hyror kan det uppskattningsvis gått upp till 3-4 %.
Ser vi bostaden som en evig investering (vi behöver alltid någonstans att bo) så ges avkastningen av direktavkastning + pris/hyresökning. Det senare har ungefär gått upp med 0,5-1 % över inflationen per år. Det innebär att vi gått från att en bostad ger runt 5 % i avkastning (givet 2 % inflation) till 6 % efter prisfallen.
Nedan summerar jag kalkylen för en bostadsinvestering utifrån 1) situationen som var i slutet av 2021, 2) avkastningen om man köpt 2021 men nu har en högre ränta och 3) situationen under 2023 efter prisfallen. Belåningen antas vara 70 % (snittet för nya låntagare i Sverige), en ränta på 4,5 % framöver och 30 % ränteavdrag.
| Bostadsavkastning | Ränta bolån | Avkastning 70 % belåning | |
| 2021 | 5 % | 1,5 % | 14 % |
| 2021, högre ränta | 5 % | 4,5 % | 9 % |
| 2023 | 6 % | 4,5 % | 12,5 % |
Som syns var förväntad avkastning riktigt bra vid låga räntor på 14 % per år och har fallit i och med ränteuppgången till 9 % per år. Det är fortfarande en bra avkastning och över den långsiktiga avkastningen för börsen. I och med nedgångarna blir nu en bostadsinvestering återigen lönsam och ger närmare 12,5 % per år.
Bostadsinvestering fortsatt lönsam
Det blir lätt att fixera på bostadspriserna när man utvärderar avkastningen för en bostadsinvestering och de flesta missar den skattefria ”hyran” vi betalar till oss själva. Denna har historiskt utgjort 90 % av den avkastning man fått för att äga sitt eget boende och har nu ökat i och med prisfallen. För det som händer när priserna går upp mer än hyran är att den framtida direktavkastningen minskar, alltså räknar vi hem vinsterna i förtid.
Nu har det vänt och vi får återigen en ökande direktavkastning för bostäder. Den direktavkastning vi hade på runt 2,5 % under 2021 var i nivå med bostadsbubblan i Japan i början på 90-talet. Nu med 3-4 % direktavkastning har den ökat till det historiska snittet i Storbritannien och Italien. Det innebär också att vi går tillbaka till nivåerna som var 2007-2012 då vi sist hade räntor som idag.
Visst är det surt att ha köpt en bostad under pandemin för att sen se priserna falla med 20 %. Trots det kommer en långsiktig bostadsinvesteringen som gjordes då fortsatt vara lönsam. Liksom en investering på börsen är det svårt att tajma bostadsmarknaden. Trots högre räntor ger en belånad bostadsinvestering under 2021 högre förväntad avkastning än börsen och det är också fallet idag. Dessutom är en bostadsinvestering skattemässigt gynnad där ”hyran” vi betalar till oss själva är skattefri.
Detta är givetvis utifrån premisserna att man köpt en bostad man har råd med. Då det har varit historiskt billigt att äga sitt boende blir det lätt att många konsumerat mer boende än vad man skulle gjort om man betalat marknadshyra. Nu höjs både räntor, avgifter och kostnader för drift och underhåll. Det kanske inte är någon tröst att det relativt en marknadshyra ger bra avkastning när sina bostadskostnader dubblas. Samtidigt är det den risk man tar genom att äga och hyresgäster kommer till slut få betala kostnadsökningarna indirekt via ökad hyra framöver.
Framtidsutsikter
Vi har kommit från en period där en bostadsinvestering varit riktigt lönsam och priserna ständigt gått upp. Min uppskattning är att en bostad gett 10-11 % avkastning per år under perioden 2000-2021 (ännu högre med belåning) där majoriteten kommit från prisuppgångarna samtidigt som det blivit allt billigare att äga (fallande räntor, sänkt fastighetsskatt etc). Det är nästan dubbla mot vad en bostad är förväntad att ge idag (6 %). Fortsatt ökande bostadspriser kommer troligen inte vara framtidscenariot kommande 10-20 år, speciellt då historiken visat att bostadspriserna går i stora cykler.
Förra året skrev jag att det ständigt kommer nya forskningsresultat som ger en ny bild av bostadspriserna. Det är fallet även nu under senaste året där forskare släppte tredje boken i Riksbankens serie om Sveriges monetära och finansiella historia. Den innehåller nu Stockholms bostadspriser sen medeltiden där vi tydligt ser långa upp- och nedgångar i reala bostadspriser. Uppgångarna var ungefär 50-100 år som drevs av perioder där Stockholm växte markant medan nedgångarna varade 40-50 år präglade av kris och krig. Senaste uppgången skedde nu under perioden 1960-2021 och det ska bli intressant om detta är ett skifte till en period av nedgång.
Trots det är jag fortsatt positiv till en bostad som investering och ser lägre bostadspriser som en bra sak. Vi behöver alltid någonstans att bo och många är idag utelåste från hyresmarknaden med långa bostadsköer. Med lägre bostadspriser blir det lättare att komma in på bostadsmarknaden och fler kan ta del av direktavkastningen som utgjort majoriteten av avkastningen. Min spaning är att det är denna del som kommer ge majoriteten av avkastningen framöver medan vi kommer se en mer sidledes prisutveckling.