Beräkna avkastningen för en bostad

När det kommer till att investera i en bostad är det givetvis intressant att kunna beräkna förväntad avkastning för denna. Genom att göra det kan man också utvärdera om det är lönsamt att köpa bostad mot att investera på börsen eller i annat. För trots allt är en bostad en tillgång och på samma sätt som med andra tillgångar ger den avkastning till den som äger.

Här i inlägget tänkte jag gå igenom hur man kan beräkna avkastningen för en bostad givet olika antaganden. Den ligger till grunden för min egen investering i en bostad i början av året då jag ville se hur en eventuell framtida avkastning skulle bli.

Detta inlägg är ett inlägg i en serie om bostadspriser. För mer detaljer gällande historiska bostadspriser, avkastning på bostäder och vad som drivit bostadspriser se de andra inläggen i serien:

Avkastningen för en bostad

På samma sätt som med aktier är det två enkla komponenter som drivit avkastningen för en bostad; prisutvecklingen och direktavkastningen. Direktavkastningen är det som är kvar av årshyran för bostaden efter drift och underhåll är betalt delat med värdet på bostaden. Oftast äger vi vårt eget boende och det sker ingen överföring, men då alternativet är att hyra en bostad eller hyra ut vårt hus är det vad vi sparar/skulle tjänat.

Prisutvecklingen beror på i stort sett två delar; hyresökningen och förändring i värdering. Hyresökningen är det som påverkar direktavkastningen över tid och för att denna ska vara konstant bör priset följa med hyresökningen. Sen kan värderingen på bostaden variera där den antingen kan ge hög direktavkastning eller låg. Det är i stort sett denna variation som resulterat i att vi har haft kraftigt stigande bostadspriser senaste 25 åren där vi gått från hög direktavkastning till låg.

De flesta köper också sin bostad med belåning vilket gör att man får en hävstång. Det bör man givetvis justera för när man räknar ut den förväntade avkastningen. Dessa lånekostnader har nu varit historiskt låga och vi ska längre ned i inlägget beräkna hur avkastningen kan komma se ut givet olika framtida scenarion. Beräkningen för avkastningen för en lånad bostad blir:

Avkastning bostad = (direktavkastning + prisökning – ränta*belåningsgrad)/(1-belåningsgrad))

Den historiska realavkastningen för hus världen över har varit 6,6 % per år där realprisutvecklingen varit 1 % per år och direktavkastningen varit i snitt 5,5 % per år. I det kommande inlägget ”Avkastning för hus under 1875-2015” kommer dessa siffror gås igenom i mer detalj. Det innebär i alla fall att historiskt har direktavkastningen stått för majoriteten av avkastningen och realprisutvecklingen har varit något över inflationen (likt hyrorna).

Direktavkastningen för en bostad

Det intressanta är därmed att beräkna vad direktavkastningen är för en bostad. Som tidigare nämnt är det vad som är kvar efter betalt drift och underhåll. Problemet i Sverige är att vi har hyresregleringar vilket gör att den genomsnittliga hyran inte riktigt stämmer med marknadshyran. Detta gör att man får göra lite uppskattningar och antaganden. Tänkte här gå igenom två varianter att få fram direktavkastningen utifrån olika antaganden.

Utifrån lokalmarknad

Det första sättet är att observera sin egen lokalmarknad som man troligen har bättre koll på och vet hur lätt eller svårt det är att få tag på en hyresrätt. Jag bor i Uppsala och här krävs det ca 10 års kötid för att få en gammal hyresreglerad hyresrätt medan det är ganska lätt att få tag på en nyproducerad hyresrätt (<1 års till något års kötid).

I tabellen nedan har jag sammanställt typiska månadshyror i dessa, motsvarande bostadsrättspris, avgift och underhåll för en bostadsrätt och resulterande direktavkastning. Beräkningen för direktavkastning är (hyra – avgift och underhåll) / bostadsrättspris. Som jämförelse har jag också tagit med hyror i befintligt bestånd utifrån SCB:s statistik och jämförbara äldre lägenheter. Som syns är direktavkastningen på 3 % för nyproduktion och 1,5-2 % för befintligt bestånd. Då dessa bör vara lika ger det upphov till de 10-åriga köerna för de gamla hyresrätterna.

MånadshyraBostadsrättsprisAvgift och underhållDirektavkastning
Uppsala 3:a nyproduktion12 500 kr3 000 000 kr5 000 kr3 %
Uppsala 2:a nyproduktion 9 500 kr2 200 000 kr4 000 kr3 %
Uppsala 3:a äldre bestånd8 000 kr2 500 000 kr5 000 kr1,5 %
Uppsala 2:a äldre bestånd 7 000 kr2 000 000 kr4 000 kr1,8 %

En annan marknad jag känner till där det är ganska bra balans på hyresmarknaden är grannstaden Sala. Där är den genomsnittliga priset för en lägenhet 20 000 kr/kvm och genomsnittliga hyran 1050 kr/kvm (som är liknande som många andra mindre städer i Sverige). Om vi uppskattar att drift och underhåll är 600 kr/kvm (utifrån SCB:s statistik uppräknat med inflation och uppskattningar från fastighetsbolag) blir hyran efter drift och underhåll (driftnettot) på 450 kr/kvm. Det gör att direktavkastningen är på 2,25 %. Justerar vi ner priset på bostadsrätten med 20 % för att justera för den skillnad det är i standard mellan bostadsrätter och hyresrätter ökar direktavkastningen till 2,8 %. I stort sett på liknande nivåer som i Uppsala på mellan 1,5-3 % direktavkastning.

Hyresfastigheter

Det andra sättet som jag tyckt ger en bra uppskattning på direktavkastning är utifrån hyresfastigheter. Bäst uppskattning för en marknadsmässig direktavkastning är att utgå från SCB:s statistik för hyror i nyproduktion och byggkostnaden i nyproduktion. I och med presumtionshyran ligger hyran i nyproduktion ganska nära marknadshyran vilket också märks i att alla nyproducerade hyresrätter oftast har kortare kötid och inte alltid är hyrs ut på en gång. Dessutom kan nya hyresrätter byggas för att matcha efterfrågan. Genom att jämföra hyrorna i nyproduktion med byggkostnaden för hyresrätter justeras också den standardskillnad som finns mellan hyresrätter och bostadsrätter.

Under 2020 har det kostat 39 000 kr/kvm att bygga hyresrätt. Den genomsnittliga hyran är 1870 kr/kvm. Utgår vi från en kostnad på drift och underhåll på 600 kr/kvm blir driftnettot totalt 1270 kr/kvm och vi får en direktavkastning på 3,3 %.

Vi kan också utgå från fastighetsbolag som oftast gör externa värderingar på sina bestånd och därmed får fram direktavkastning för dessa. Utifrån 2021 rapporterna går det att avläsa att Wallenstam har 3,0 % direktavkastning i sitt bostadsbestånd (Göteborg, Stockholm och Uppsala) och John Mattson har 2,8 % (Stockholm). SBB anger i sin rapport att den marknadsmässiga direktavkastningen är 1,75 % i Stockholm och 2,5 % i universitetsstäderna. Det kommunala bostadsbolaget Uppsalahem anger i sin rapport för 2021 att de har 2,8 % i direktavkastning för sitt bestånd.

Summerar vi alla uppskattningar på direktavkastning ligger den på 2-3 % där vi kan anta en direktavkastning på nära 2,5 % i snitt. Det ger en bra uppskattning för att kunna beräkna den förväntade avkastningen.

Förväntad avkastning

Att veta vad prisutvecklingen blir framöver är i stort sett omöjligt att veta. Som ovan nämnt beror det på framtida hyresökningar, men också av värderingsändringar för bostaden vilket i sin tur beror på räntor och byggpriser och andra faktorer. Det vi kan göra är att ta fram olika scenarion och göra uppskattningar utifrån dessa för att sen väga ihop det för att få en förväntad avkastning.

Historiskt har bostadspriserna utvecklats likt inflationen med förändringar i värderingar över tid. Det är utifrån dessa cykler jag skapat de tre scenarion över hur prisutvecklingen kan bli kommande 10 åren:

  1. Fortsatt låga räntor som det vi sett senaste 10 åren. Bolåneränta ligger fortfarande lågt på 2 % kommande tio åren och bostadspriserna har 2 % realprisutveckling, alltså 4 % förutsatt 2 % inflation.
  2. Långsamt stigande räntor kommande tio år. Bolåneränta går upp kommande tio år till 4 %. Bostadspriserna utvecklas som inflationen i och med detta.
  3. Snabbt stigande räntor kommande tio år. Bolåneräntan går upp kommande tio år till 7 %. Detta pressar bostadspriserna reellt med -4 % per år, alltså -2 % nominellt men en tredjedel reellt totalt.

Vi utgår från en direktavkastning för bostäder på 3 % utifrån uppskattningarna ovan där vi uppskattar att hyran utvecklas likt inflationen och direktavkastningen varierar med realprisutvecklingen. Sen utgår vi från avkastning utan lån och avkastningen på eget kapital med ett lån på 70 % av bostadens värde (som är genomsnittlig belåning i Sverige vid köp av ny bostad) där vi antar fullt ränteavdrag. Följande blir avkastning i det olika scenariorna (inflation antas vara 2 %):

ScenarioDirektavk. snittPrisutvecklingRänta snittAvkastning (real)Avkastning 70 % belåning
Låga räntor2,25 %4 %2 %6,25 % (4,25 %)17,5 %
Långsamt stigande räntor2,5 %2 %3 %4,5 % (2,5 %)10,1 %
Snabbt stigande räntor2,8 %-2 %4,5 %0,8 % (-1,2 %)-4,7 %

I stort sett är en belånad bostadsinvestering klart lönsam i de scenarion där vi har fortsatt låga bolåneräntor även om bostäder i sig ger en låg realavkastning på 2-4 %. Detta kan jämföras med att börsen förväntas ge en realavkastning runt 4,5 % med dagens värdering och räntepapper som idag ger en negativ realavkastning. Endast i fallet med kraftigt stigande räntor och fallande bostadspriser blir realavkastningen negativ.

Om vi tillskriver en lika stor sannolikhet på alla tre scenarion blir väntevärdet 3,85 % avkastning per år (1,85 % realavkastning) och 7,6 % avkastning (5,6 % realavkastning) på eget kapital med belåning, alltså en mager realavkastning på bostaden som helhet men en okej avkastning med belåning. Realavkastningen hamnar något under den direktavkastning vi ser på bostäder i dagsläget vilket gör att nuvarande direktavkastning är en bra måttstock på långsiktig framtida förväntad avkastning.

Vi kan också tänka att vi går in i bostadsmarknaden och äger en bostad resten av livet. Trots allt är det vad de flesta av oss kommer att göra då vi alltid behöver någonstans att bo. Vi tänker i detta fall det som en evig investering där prisutvecklingen inte spelar roll utan bara kassaflödena. Med dagens 2,5 % i direktavkastning och en ökning av den i takt med inflationen blir det motsvarande scenario 2 ovan. Med belåning och 3 % ränta blir det 10,1 % avkastning på eget kapital som visas ovan. Skulle det öka till 5 % ränta blir avkastningen på 6,8 % per år vilket ändå kan anses vara okej givet dagens investeringsklimat.

Känslighetsanalys

Ovanstående beräkning tar flera antaganden i beaktning och det kan vara så att dagens låga räntor är det som är inprisat och all uppgång i räntorna kommer pressa realpriserna. Det skulle påverka scenario 2 ovan och pressa realpriserna i det scenariot. Med 1-2 % lägre realpriser per år sänks realavkastningen med densamma och förväntad avkastning blir 0,33-0,66 % lägre per år. På samma sätt kan man justera beräkningarna uppåt utifrån sina egna bedömningar av framtiden.

Alla dessa scenarion förutsätter också att vi har en inflationsnivå på 2 % och att hyrorna följer inflationen. Nu senaste 20 åren har vi haft en lägre inflation än 2 % och en starkare hyresutveckling vilket därmed leder till en högre motiverad realprisutveckling närmare 1 % per år som vi sett historiskt. Detta skulle dra upp den förväntade avkastningen något.

Skulle vi både få en högre inflation och hyresökning framöver så bör man snarare fokusera på realavkastning. Även om räntorna går upp på grund av en högre inflation kan det vara så att vi har fortsatt låga realräntor och att scenariona är ”intakta” om man fokuserar på realräntor och realavkastning. Dessutom är man i stort sett är man lång en reell tillgång där kassaflödena följer med inflationen (hyrorna) medan man är kort en finansiell tillgång som försvinner med inflation (lånet). Den stora frågan där är om de som tar lånen man klarar betala högre räntor om de skulle gå upp på grund av högre inflation eller om det skulle leda till ett realprisfall (scenario 3).

Sammanfattning

Här i inlägget har vi gått igenom hur man kan beräkna avkastningen för en bostad, uppskattningar på nuvarande direktavkastning för bostäder och uppskattad avkastning framöver. I stora drag ger den nuvarande direktavkastningen en bra uppskattning på långsiktig realavkastning för en bostad då bostäder över lång tid utvecklat sig likt inflationen.

De ovanstående beräkningarna går också att använda för att uppskatta en fastighetsinvestering eller beräkna avkastningen för beståndet hos ett fastighetsbolag. I slutändan är det i stort sett samma sak man räknar ut avkastningen för; en belånad fastighet. För fastighetsbolag behöver man givetvis justera för aktiepriset mot eget kapital, men den har ofta varit nära 1 över tid.

Även om en bostadsinvestering kan ha bra förväntad avkastning idag köper folk sin bostad primärt för att bo där och för sin egen konsumtion snarare än en investering. Så länge man bor där påverkar inte prisutvecklingen en själv utan fokus är då det kassaflöde som bostaden genererar som indirekt hyra (och som dessutom är i stort sett skattefritt). Ignorerar man bostadsmarknadens kortsiktiga prissvängningar är ändå avkastningen helt okej som vi såg ovan för en belånad bostad och även vid högre räntor.

Med det sagt har vi idag en lägre förväntad avkastning på en bostad än vad vi sett senaste 25 åren och historiskt i och med en lägre direktavkastning. I kommande inlägg kommer den vi gå in på den historiska avkastningen för hus i mer detalj.