Vad driver bostadspriserna?

Under pandemin har vi sett en stor ökning av bostadspriser som i stort sett varit en fortsättning på de prisuppgångar vi sett under lång tid. Då kan man ställa sig frågan; är dagens bostadspriser rationella? Eller har vi en bostadsbubbla där marknaden har orealistiska förväntningar på framtida prisuppgångar? Vad är det som egentligen driver bostadspriserna?

För några år sedan fördjupade jag mig i denna fråga då jag inte tyckte det fanns så bra förklaringsmodeller och många gav ganska handviftande förklaringar till varför bostadspriserna gått upp så mycket. Dessutom fann jag historiskt har inte bostadspriserna haft någon större realprisutveckling över lång tid och det finns ganska långa tidsserier som styrker detta där den längsta är Herengracht index som följt huspriserna i Amsterdam sen 1628.

Det jag kom fram till var att det finns i stort sett några förklaringsfaktorer som styr bostadspriset; 1) räntan och lånevillkor och 2) byggkostnad. Båda dessa har visat sig korrelera rätt väl med den bostadsprisutveckling vi har haft och verkar vara bra förklaringsfaktorer för varför vi sett bostadspriserna gått upp så mycket. Givetvis påverkar andra faktorer på kortare sikt, som konjunktur och psykologi, men de fungerar mindre bra att förklara den långa 25-åriga uppgång vi sett. Här i inlägget ska jag gå igenom dessa i mer detalj och se hur situationen här i Sverige jämför sig med andra länder.

Detta inlägg är ett inlägg i en serie om bostadsmarknaden där jag summerat mina lärdomar över att försöka förstå bostadsmarknaden de senaste tio åren och de stora prisökningar vi sett. De andra inläggen i serien är:

• Lärdomar från tio år att försöka förstå bostadsmarknaden
• Beräkna avkastningen för en bostad
• Avkastningen på hus världen över 1875-2015

Räntan och lån

Den första delen är sambandet gällande ränta och bostadspriser. För att illustrera det har jag tagit fram grafen nedan som visar reala huspriser i Stockholm utifrån Riksbankens historiska monetära statistik och jämfört den med den långa statsobligationsräntan plus 2 % för att spegla långa bolåneräntor och räntenivån i samhället (före 1985 används 10-årig statsobligation och efter 1985 används 5-årig statsobligation vilket är nära genomsnittlig löptid för svenska obligationsmarknaden). Båda serier normaliseras med 1912=100. Som syns har de följt varandra ganska väl men med stundtals avvikelser.

De senaste 25 årens uppgång korrelerar tydligt med att den långa räntan gått ner från över 10 % till noll. Inspirationen till grafen kommer från Kortikts blogg som i några år visat hur väl bostadsprisindex korrelerat med den 5-åriga bostadsobligationen. Alltså är inte detta bara något vi sett på senare tid, utan vi kan se att det har varit en viss korrelation under de 150 år vi har data. Visst avviker det emellanåt och det är inte alltid de korrelerat väl med varandra.

Detta förutsätter givetvis att det är rätt fria låneregler där man får låna hur mycket man vill givet den rådande räntenivån vilket var fallet i Sverige fram till för ett par år sen. Detta har inte varit fallet i vårt grannland Finland där man fortfarande har som standard att amortera av sina lån på 20-30 år, avskaffat ränteavdraget och därmed haft stillastående realhuspriser sen 2007.

Med en räntenivån på noll som vi haft senaste åren talar det inte för vidare större uppgångar på grund av lägre ränta. Håller sambandet talar det för snarare att det finns en nedsida nu när räntorna gått upp kraftigt. Dagens ränteuppgång på 1,5 procentenheter för långa räntor under senaste året indikerar en kraftig prisnedgång. Om vi återigen får en bolåneränta på ca 6 % innebär det att priset bör gå ner med 65 % till det långsiktiga medlet på 100 om sambandet håller. Den stora frågan är ”om” räntan går upp så mycket och ”om” det skulle gå ner så mycket. Som tas upp i inlägget ”hur hög är den riskfria räntan på sikt?” har trots allt räntorna varierat kraftigt över åren. Men skulle räntorna gå upp skulle åtminstone bli dyrt med dagens huspriser och det skulle vara en press på priserna.

Även FI har räknat på vilken press en ökad förväntad ränta skulle ha på bostadspriserna i deras senaste bolånerapport. Deras beräkning är att en uppgång i räntor på 1,5 % skulle innebära boprisfall på 10-15 % givet att hushållen vill spendera fortsatt samma andel av inkomsten på boendet. Det blir inte lika kraftigt som i ovan graf utan drygt 10x ränteförändringen i procent. Om det i stället skulle motsvara de senaste tio årens (2011-2021) relation mellan ränta och bostadspriser innebära 15x ränteförändringen, så något högre.

Oavsett hur priserna reagerar framöver så skulle en återgång till 6 % ränta bli dyrt i dagens läge. Exempelvis är dagens snittpris på 7,6 miljoner för en villa i stor-Stockholm och med en genomsnittlig 70 % belåning vid köp av bostad skulle en 6 % ränta innebära en kostnad på 26 600 kr i ränta före skatt och ca 20 000 kr i månaden efter avdrag. Lägger vi till en amortering på 1 % och drift och underhåll på 5000 kr/månad innebär det en totalutgift på nästan 30 000 kr i månaden efter avdrag. Nya samboende lånetagare i Stockholm har en disponibel inkomst på 71 000 kr i månaden under 2021 och det skulle då motsvara 42 % av deras inkomst. Detta förutsätter också att man har 2,2 miljoner att lägga in i bostaden. Dessutom finns det kommuner i Stockholm där snittpriset är det dubbla (Lidingö och Danderyd) och de som äger bostadsrätter drabbas också av högre räntor indirekt via lånen i föreningen (FI har beräknat att ganska många blir drabbade av denna indirekta kostnad).

Byggkostnader

Det andra som styr bostadspriserna i längden är byggkostnaderna vilket bland annat KTH professorn Hans Lind talat mycket om (1, 2). Tanken är att på sikt kommer utbudet att matcha efterfrågan och det kommer att byggas om det är lönsamt. Här styr då byggkostnaderna plus kostnaderna för mark. I utkanten av städerna styrs markpriset av alternativanvändning och för många ställen i Sverige är det då skogs- eller lantbruk medan mer centralt är markpriset högre. Med detta resonemang bör lånekostnaden påverka mindre i längden och främst styra markpriserna och där vi i utkanten av städerna kan bygga större om det är billigare att låna.

Jag tycker själv att denna metod är den mer fundamentala metod som styr bostadspriserna i längden. Det förklarar också varför vi i Herengracht och i längre prisindex för huspriser sett priser i nivå med inflationen eller strax över. Sen givetvis kan vi på kortare sikt ha svängningar, så som på 90-talet där höga räntor och hyror och överutbud pressar priserna eller som i dag där vi har låga räntor och underutbud. Det har också varit ganska tydligt att det är byggkostnader som styr på diverse lokal marknader och jag har själv märkt det tydligt i Uppsala där jag bor. Här hade vi landets snabbast stigande bostadspriser i början av 2010-talet men som avstannade tvärt under 2015-2016 när vi fick ett enormt utbud av nyproduktion till de bostadspriser som då rådde (ca 40 000 kr / kvm). Vi har sen dess sett uppgångar på 1,5 % per år, alltså i takt med inflation och priserna var ner med -10 % under 2018-2019 som mest. Nu när marknaden vänt upp igen flödar nyproduktion ut på marknaden igen vilket håller tillbaka priserna.

Vi kan också illustrera hur väl bostadspriserna har följt byggkostnaderna under 1975-2020 genom att plotta SCB:s byggnadsprisindex och fastighetsprisindex i grafen nedan. Dessa mäter priset för likvärdiga nyproducerade bostäder och likvärdiga fastighetspriser i befintlig bostadsstock. Har också med icke-kvalitetsjusterad byggnadspris. Som syns i grafen har bostadspriset utvecklats likt byggkostnaderna över tid med en något lägre utveckling under 1975-2000 och något högre sen 2000. Det är också intressant att också se hur byggkostnaderna pressats när vi haft sämre bostadsprisutveckling och sämre byggkonjunktur, alltså under 90-talet, början av 2000-talet, finanskrisen och under 2018-2019 vilket är förståeligt då marginalerna pressas. Vi har också sett att bostadspriserna stuckit iväg mer senaste 20 åren och är upp med 50 % mer än byggpriserna sen 2000. Alltså har inte de senaste 20 årens prisuppgång helt motiverats av ökade byggkostnader utan drivits mycket av låga räntor och underutbud.

Om vi analyserar situationen i dagsläget har jag summerat produktionskostnaderna för nyproducerade bostäder från SCB:s statistik i tabellen nedan. Vi ser att byggkostnaderna utgör en betydande andel av priset men att markpriset också är en del (ca 20-25 % av totala priset). Det totala priset visar att småhusen som byggdes var 115 kvm i snitt och lägenheterna på 58 kvm i snitt. I sista kolumnen visas Mäklarstatistiks siffror för riket över genomsnittliga bostadspriser på andrahandsmarknaden och vi ser att lägenhetspriserna nu är i paritet med priset för nyproduktion förra året medan de är fortsatt lägre för småhus.

Nu är läget inte densamma för nyproduktion än den i andrahandsmarknaden vilket kan påverka snittet. Samtidigt bör ju också gamla hus säljas för lägre pris då det sker en förslitning. Oavsett ser vi att vi i landet som helhet hamnat i nivå med priset på nyproduktion vilket innebär att det är lönsamt att bygga i stor skala för att mätta efterfrågan (som det också gjorts till viss del de senaste åren). Skillnaden är ändå stor i många delar av landet och det beror mycket på den lokala marknaden. Som ovan nämnt är priset här i Uppsala på lägenheter styrda av nyproduktion, men många andra delar av landet har hälften så höga kvadratmeterpriser vilket gör att tillgång och efterfrågan på den lokala marknaden styr mer (vilket bland annat styrs av ränteläget).

Man ser också att det är markant skillnad på markpriset för nyproduktion mot alternativ markanvändning (skog/åker). Ser vi till mark i sig kostar det runt 100 000 – 150 000 kr / hektar för skogsmark och åkermark i södra / mellan Sverige. Intressant nog har prisutvecklingen varit ganska skiljd för skogs och åkermark och de har gått upp med endast 6 % för skogsmark och 114 % för åkermark under 2010-2020. I jämförelse är markpriset i södra / mellan Sverige utanför storstäderna på 700 000 kr i snitt för småhus och uppskattar vi att den är på 1500 kvm i snitt blir priset ca 4,7 miljoner/hektar. Det har ju mycket att göra med förädling i form av väg, VA etc och läge men ändå en markant skillnad. Det blir ganska tydligt att det kommunala planmonopol som gör att man inte kan bygga hus var som helst driver upp markpriserna.

Internationell jämförelse

Vi ser tydligt att dagens bostadspriser korrelerat väl med byggpriser och räntan över längre tid här i Sverige och det är givetvis intressant att se hur det är i andra länder. I USA är detta väldokumenterat av Case och Shiller som skapat Case-Shiller index och där Robert Shiller uppdaterar indexen månadsvis på sin hemsida. Han har också skrivit om bubblor på bostadsmarknaden i sin bok Irrational Exhuberance som gavs ut lämpligen precis innan bubblan sprack i USA. Givetvis har han också med de förklaringsfaktorer jag nämnde ovan så som byggprisindex och den långa räntan (något jag först upptäckte när jag skulle sammanställda data till detta inlägg). Jag justerade hans siffor för att visa liknande grafer som ovan som visas nedan.

Ser vi till perioden från 1890-1950 är det något av ett samband mellan både räntor, byggprisindex och bostadspriserna. Därefter sticker både räntan och byggpriserna upp markant vilket gör det dyrare att bygga men också dyrare att låna vilket verkar ha en netto noll påverkan på bostadspriserna. Det intressanta är att under 1975 till 1995 sjunker byggpriserna markant och låg tills nyligen på en lägre nivå än 1975. I jämförelse har vi i Sverige haft en realprisökning på 2,5 % per år på att bygga vilket resulterar i att det är 3 gånger dyrare idag än 1975 (samma ökning skedde i USA från depressionen till 1975). Med det som guide kan dagens trend med ständigt stigande byggpriser vändas och vi kanske inte alls får se samma ökning kommande decennier.

Vi ser i grafen att den stora uppgång i bostadspriser under 2000-talet i USA var inte motiverad av varken drastiskt sjunkande räntor eller stigande byggpriser utan var just ”Irrational Exhuberance” som Shiller skriver om i sin bok. Men ser vi på längre sikt har uppgångarna i USA sen 90-talet också motiverats med lägre räntor och högre byggpriser. Skillnaden där är att under 2000-2020 är byggpriserna upp med 30 % och bostadspriserna upp med 45 % medan i Sverige har byggpriserna gått upp med 50 % och bostadspriserna med 150 % (realpriser).

Vad som skiljer sig är också lånekulturen och USA har liksom i andra länder 30-åriga ”mortages” som standard. Det är också fallet i Finland nämnt ovan och Tyskland där man betalar av sina bostadslån på runt 30 år (vilket i Sverige oftast ses som ”otänkbart” även om det var vanligt bara för en 20-30 år sen). Också i Finland och Tyskland har realpriserna endast gått upp med 30-40 % senaste 20 åren och de har inte genomgått stora prisbubblor som många andra europeiska länder. Det är också mer i linje med byggprisökningen senaste 20 åren och det kan misstänkas att byggpriserna där ökat i samma takt i och med EU:s interna marknad.

Givetvis finns det länder som är värre än Sverige när det kommer till prisuppgångar senaste 20 åren där bland annat Nya Zeeland och Kanada sticker ut men i övrigt är vi i topp. Det kan också gå åt andra hållet och Japan har haft fallande priser i 30 år efter den stora bubblan på deras kapitalmarknader 1990 (priserna är ner med 37 % reellt).

Andra faktorer

Givetvis kan andra faktorer påverka i större eller mindre utsträckning än de ovan nämnda. En av dem som flitigts använts av ekonomer är att huspriserna senaste 25 åren drivits av ökad disponibel inkomst. Vad som de däremot missar är att huspriserna inte hade en realprisökning under perioden 1870-1995 trots flerfaldig ökning av realinkomsten. Jag skulle snarare resonera att våra ökade inkomster lett till att vi konsumerar mer yta i vårt boende (relaterat till byggkostnaderna ovan) och utgör en mindre del av vår inkomst. Exempelvis har mat, energi, kläder och andra essentiella varor vi köper fallit i relation till vår inkomst så varför inte boende också.

En annan faktor är urbaniseringen som drar upp priserna på centrala platser i städerna och markprisernas andel blir högre av bostadspriset. Med en större andel av befolkningen i storstäderna gör det också att det blir mindre lätt att bygga bort bostadsbristen i brist på mark. Ser vi till utvecklingen för fastighetspriser senaste 40 åren har det varit en drivande faktor och bostadspriserna i storstäder har gått upp mer än exempelvis Norrland.

Däremot är bilden inte uniform om vi fokuserar på de senaste 20 åren. Sen år 2000 har stor-Stockholms bostadspriser gått upp i nivå med riket som helhet. Detta till motsats mot vad många Stockholmare tror som oftast hävdar att uppgången i bostadspriser drivits av att Stockholm är så attraktivt och oftast tror priserna gått upp mer än vad de har de senaste åren. Alla skapar sin lokala beskrivning varför bostadspriserna gått upp trots att uppgångarna senaste 20 åren varit ett nationellt fenomen.

Summering

Som vi sett i inlägget har dagens bostadspriser styrts mycket av den nuvarande räntan och byggpriserna. Men vi ser också att det kan skilja sig mot olika länder. Sverige har haft en period där byggpriserna ökat mycket mer än exempelvis USA och vi har haft generösare låneregler än exempelvis Tyskland och Finland vilket gjort att bostadspriserna gått upp mer här. Den stora frågan för hur framtida bostadspriser utvecklas beror på hur byggpriserna, hur räntenivån och lånereglerna blir framöver vilket alltid är svårt att veta.

Byggpriserna styr i alla fall priserna i utkanten av större städer och i mindre städer på längre sikt och där räntenivån anpassar hur mycket mer folk kan betala för ett centralt läge. För till sist handlar bostadspriserna om vad folk är redo att betala för sitt boende och vilken möjlighet de har till det. Det ska därför bli intressant att se hur de skenande byggkostnaderna under pandemin kommer fortsätta och om hur det kommer påverka på bostadspriserna. Trots allt är nyproduktion en liten del av beståndet och påverkar mer på sikt vilket gör att räntor kan påverka mer på kort sikt.

Hur nu räntor kommer påverka är den stora frågan. Vi har haft en period där det varit mycket fördelaktigt att låna med låg ränta, ränteavdrag och till ganska nyligen inte så stora lånerestrektioner. Nu har trenden vänt, dels i ökade räntor i år men också i form av lånerestrektioner senaste tio åren. Vi såg hur de nya amorteringskraven hade en dämpande effekt på marknaden under 2017-2019 i bland annat Stockholm och vi får nu se hur en högre ränta påverkar.