Hans Lind om bostadsmarknaden
Bostadsmarknaden har länge varit ett hett ämne i svensk debatt, inte minst på grund av bristen på bostäder och de stigande bostadspriserna. Ekonomiprofessor Hans Lind blev nyligen intervjuad i podcasten Kapitalet och ger sin bild av 25 år av forskning i ämnet. Det är en extremt intressant intervju för den som vill sätta sig in mer i frågan som angriper några viktiga punkter som är värt att nämna. De är följande:
- Hyresregleringen kommer vara svår att ändra. Dels ur politiskt synvinkel, men också för att det kanske inte är önskvärt att ha helt fri hyressättning i hela beståndet på grund av fattiga pensionärer som ska få bo kvar och så vidare. Vi har haft hyresreglering i 60 år och de som bott i hyresrätt under lång tid kommer inte vilja ändra detta.
- I dagsläget existerar det i stort sett fri hyressättning i nyproduktion och andrahandsuthyrning (något jag nämnt flera gånger här på bloggen och varit riktvärde för att beräkna avkastning etc). Det som gjort att hyrorna i dessa lägenheter är dyra är just att det inte byggs så mycket och utbudet är litet.
- Det finns många andra alternativ för hyressättning och det räcker med att se till våra grannländer för att få inspiration. Ett sätt att göra det på är att ha fri hyressättning på nya lägenheter som kommer ut på marknaden, medan de som fortfarande bor kvar har reglerade hyror. Ett annat är att en del av beståndet har låg hyressättning, resten fri. Och så vidare.
- Främst beror bostadsbristen på en faktor; byggandet. Det kommunala planmonopolet motverkar mycket byggande och i stort sett bör man kunna bygga mer billiga boenden om det bara tillåts. Andra länder tas också upp som exempel där friare regler leder till klart lägre hyror.
- Förutsatt friare regler för byggande bör priset på bostadsrätter gå mot priset att bygga nytt. Här nämner Hans Lind att bostadspriserna kan falla med närmare 50 % delar av Stockholm, då priset för mark och byggnation i många områden är närmare hälften mot dagens priser.
Den sista punkten i listan ovan vill jag bygga vidare på då det varit ett hett ämne om nybyggnation. Prognoserna säger att vi kommer påbörja runt 70 000 – 75 000 bostäder i år och nästa år. Samtidigt börjar nu flera ha problem att sälja nya bostäder på olika orter i Sverige.
Dagens byggpriser
För att se vad byggnadskostnaden är så gjorde jag ett stickprov på Hemnet för nyproduktion. Jag kollade också upp SCB:s siffror och lämpligt nog kom detta inlägg på bloggen Kortsikt. Följande var pris per kvadratmeter i nyproduktion för olika orter:
Stockholm innerstad: 100 000 kr
Stockholm ytterförort/Göteborg ytterförort: 40 000 – 50 000 kr
Attraktiva mellanstora städer: 30 000 kr
Mindre städer: 20 000 kr
Utöver själva insatsen vilket är det man betalar ovan ligger belåningen i föreningen på i snitt 10 000 – 15 000 kr per kvadratmeter. Om man slår ihop det blir det runt 30 000 kr per kvadratmeter för mindre städer, vilket också är i nivå med SCB:s statistik för byggkostnader utanför storstäderna. Efter kollat närmare in på de nybyggen som sker i mindre städer så är inte skillnaden så stor i byggkvalitet jämfört med Stockholm och Göteborg, utan i de senare fallet är det snarare markkostnader och annat som drar upp priset.
Motiverad prisbild på bostadsrätter
Som Hans Lind sa i intervjun bestäms värdet av bostäder av utbudet, priset att bygga nytt och om kommunerna öppnar upp för att bygga nytt. Som vi ser i flera städer i Sverige idag har vi gått från ett scenario med överskott på bostäder till ett underskott och behov av att bygga nytt, runt hälften av Sveriges kommuner rapporterar bostadsbrist. Det har också gjort att vi ser många orter idag där priset i över hälften av Sveriges län konvergerat mot 20 000 kr per kvadratmeter, alltså kostnaden för att bygga ny bostadsrätt. Vi ser också en villighet att öppna upp områden för att bygga nytt på och en politisk rörelse mot detta, vilket gör att det troligtvis kommer byggas en del framöver. Bostadsrätterna ovan är klart dyrare per kvadratmeter än att bygga småhus, vilket ligger på runt 20 000 – 30 000 kr per kvadratmeter inklusive tomt (källa). Hans Lind syftar också på att billigare bostadsrätter kan byggas i storstäderna för runt 30 000 kr per kvadratmeter i städernas ytterkanter.
Förutsatt detta innebär det att vid friare regleringar av bostadsbyggandet kan priserna gå ner till runt 20 000 kr per kvadratmeter för lägenheter i ytterkanten av större städer (om vi antar fortsatt 10 000 kr per kvadratmeter finansieras genom föreningen). Det innebär mer än en halvering av dagens prisnivå. Sen kan brist skapat av låg byggtakt och kommunala planmonopol (som nu) göra att priset blir högre, eller överskott efter en utbudschock som vi såg på 90-talet göra att de blir lägre. Vi får se om dessa priser kommer att fortsatt existera på mindre orter eller om de kommer sjunka på grund av överutbud. Det kan ju bli en chock på marknaden som den på 90-talet.
Olika prisexempel
Summering
Det som främst påverkar bostadsmarknaden och tillgången på bostäder är just byggandet. Med för lite byggande får vi som i dagsläget högre bostadspriser. Men om nu byggandet kommer ikapp, vilket vi kanske nu ser i och med den byggboom vi har, kan priserna börja konvergera mot priset att bygga nytt i ytterkanterna av de större städerna. I så fall innebär det runt 30-50 % lägre pris på många håll. I ytterkanten av Stockholm (där det finns mycket mark att exploatera) är prisnivåerna på ca 40 000 kr per kvadratmeter och villor säljs för 5 miljoner (jämför med pris för nybyggnation ovan). Det var också det Hans Lind hade kommit fram till när han hade räknat på vad som kunde hända.
Vi får se vad som sker framöver och vi börjar märka av svårigheter för byggbolagen att sälja deras stora volymer (kanske inte så konstigt om man flerdubblar produktionen på några år). Vi har sett flera byggbolag falla med runt 30 % på börsen och t.ex. JM och Besqab har minskat från drygt 95 % sålda bostäder för ett år sen till 80 % i nyproduktion. Det ska bli intressant att se vad det ökade utbudet kommer att leda till och om vi ser prispress på bostäder. Här i Uppsala där vi har en av landets högsta byggtakter har inte bostadspriserna ökat nämnvärt sedan början av 2015, så byggandet har en märkvärd effekt. Trots det har vi fortfarande kommunalt planmonopol som fortsatt håller uppe markpriserna och kan motverka större prisfall.
Mer läsning: