Bostaden är den största investering som de flesta av oss gör. Det har också varit en riktigt lönsam investering där forskare visat att bostäder gett en liknande avkastning som börsen men till halva risken de senaste 150 åren.
Men bostaden är också en av de mest missuppfattade investeringarna. Detta då de flesta främst fokuserar på prisutvecklingen. Majoriteten av avkastningen kommer däremot i form av bostadens direktavkastning genom den hyra man ”betalar” till sig själv istället för till en hyresvärd. Historiskt har det stått för 90 % av realavkastningen. Det gör att det mest intressanta för vår bostadsinvestering är den direktavkastning vi får idag (sparad hyra), framtida hyresökningar och räntor.
De senaste årens inflation- och räntechock har också markant ändrat förutsättningarna för en bostadsinvestering. Det ser nu även ut som att vi går mot högre räntor igen. Till vilken nivå är oklart och därför tänkte jag i detta inlägg räkna på bostaden som investering givet olika framtidsscenarion med olika räntor. Dessutom har jag tagit fram en enkelt verktyg för att beräkna framtida avkastning för den som vill själv räkna på sin bostadsinvestering utifrån sina förutsättningar.
Avkastningen för en bostadsinvestering
Då majoriteten av avkastningen kommer från framtida kassaflöden i form av sparad hyra kan vi helt fokusera på det när vi beräknar avkastningen. Det är även lämpligt då de flesta köper för att bo och vi behöver någonstans att bo resten av livet. Det gör att avkastningen för bostaden utgörs av bostadens direktavkastning och framtida hyresökningar.
Bostadsavkastning = direktavkastning + hyresökning
Jag har uppskattat att direktavkastningen på dagens bostäder i Sverige ligger på 3 % och legat kring denna nivå de senaste 10 åren. Det utgår från marknadshyra minus drift och underhåll (se detta inlägg för mer detaljer). Omvänt räknat innebär det en marknadshyra för en snittlägenhet på 3 miljoner (källa Mäklarstatistik) på 12 500 kr/månad givet 5000 kr/månad i avgift och underhåll.
Utöver det behöver vi uppskatta framtida hyresökningar. Det är över tid tätt kopplat till inflationen men är nu eftersläpande på grund av hyresförhandlingarna. Vi kan uppskatta dessa till 3 % per år framöver för att ta höjd för att hyresvärdar vill bli kompenserade för de senaste årens höga kostnadsökningar.
Slår vi ihop direktavkastning och hyresökningen gör det att vår förväntade avkastning för en bostad idag hamnar på 3 + 3 = 6 % per år. Det är en rimlig nivå givet risken som är mellan räntesparande och aktier (som ger 3 % respektive 7-8 % i förväntad avkastning). Sen köper de flesta även med belåning.
Avkastning med lån
Om man belånar sin bostad får vi en högre avkastningen genom att vi använder hävstång på vår investering. Då behöver vi lägga till ränta och belåningsgrad i vår avkastningsberäkning. Det ger följande uträkning för avkastningen:
Avkastning med lån = (direktavkastning + hyresökning – ränta*belåningsgrad)/(1-belåningsgrad)
Den genomsnittliga köparen har 70 % belåningsgrad (enligt FI:s bolånerapport) och man kan låna till drygt 3 % ränta idag. Det ger en avkastning på eget kapital på 15 % per år givet 30 % ränteavdrag (beräkning (3+3-3*0,7*0,7)/(1-0,7)).
Avkastning givet olika räntor och hyresökningar
Den framtida avkastningen beror givetvis på framtida räntor och hyresökningar. Därför har jag tagit fram en avkastningsmatris som visar förväntad avkastning på eget kapital givet olika nivåer av framtida räntor och hyresökningar. Den är fri att kopiera och anpassa utifrån sin egen personliga situation. Det man justerar är direktavkastningen (det man sparar gentemot att hyra), belåningsgrad och ränteavdrag.
Tabellen visar hur avkastningen varierar utifrån våra tidigare antaganden. Den är centrerad kring 2,5 % hyresökning och 4 % bolåneränta vilket är det 30-åriga medlet. Bäst avkastning får vi vid låga räntor och hög hyresökning/inflation. Lägst avkastning får vi vid höga räntor och låg hyresökning/inflation.
Främst ser vi att investeringen gynnas av en högre inflation vid en given nivå av räntor. Det är därför fastigheter ses som en bra investering under längre perioder av hög inflation. Genom att äga vårt boende skyddar vi alltså oss mot framtida hyreshöjningar.
Jag har även tagit fram en variant av matrisen som räknar ut avkastningen efter skatt (se dokumentet). I den antar jag att prisökningen är i nivå med hyresökningen och att vi behöver betala 22 % reavinstskatt på det. Det gör att avkastningen inte blir lika hög vid höga hyresökningar. Exempelvis minskar avkastning med 4 procentenheter vid 4 %-iga hyreshöjningar. Men det förutsätter givetvis att vi realiserar vår vinst och säljer bostaden.
Investeringen utifrån sin personliga situation
En anledningen till att jag tog fram verktyget är för att man ska just kunna räkna på investeringen utifrån sin personliga situation. Det är en stor variation på vad man har för förutsättningar och det beror även på var man befinner sig i bostadskarriären. 7 av 10 nya bolånetagare under 40 år har en belåningsgrad över 70 % medan enbart 3 av 10 av de som äger har det.
Även ens förutsättningar för att hyra påverkar avkastningen. Direktavkastningen för en bostadsrätt jämfört med en gammal hyresrätt med bruksvärdeshyra kan vara så låg som 1 % här i Uppsala. Problemet är bara att man behöver 10-20 års kötid för dessa och att man oftast får en lägre standard.
Dessutom kan man testa olika nivåer av direktavkastning då den kan vara svår att uppskatta. Det är främst eftersom man behöver dra av för drift och underhåll. Hur stort underhållet kommer att vara är omöjligt att veta på förhand och är ofta underskattat (och kan även vara det i denna kalkyl). Brf-avgifterna visar ett bra exempel på detta där de flesta bedömare fortsatt anser att de inte höjts tillräckligt för att kompensera för de senaste årens kostnadsökningar.
Konsumera ett dyrare boende
Det svåra med boendet är att det både är en investering och konsumtion. Hittills har vi bara räknat på vår avkastning jämfört med att vi hyrt ett motsvarande boende. Men vad händer om vi vill konsumera ett dyrare boende? Det är något jag själv funderat över på senare tid då vi nu bor på 4 rok á 95 kvm. Det är fullt tillräckligt för vår familj men där man givetvis kan välja att flytta till hus eller bo mer centralt.
Kapitalkostnad för ett dyrare boende blir då; räntan på lånet + missad avkastning på eget kapital – prisökningen för bostaden. Vi gör följande antaganden; en bolåneränta på 4 %, 30 % ränteavdrag, 70 % belåningsgrad, att vi annars hade investerat på börsen till 7 % avkastning och att vi har en prisökning i nivå med inflationen (2 % per år). Det gör att kapitalkostnaden är ca 2 % (beräkning 4 * 0,7 * 0,7 + 0,3 * 7 – 2). Det innebär ca 1700 kr per månad för varje extra miljon boende vi konsumerar plus extra drift och underhåll.
Bostadsinvestering lönsam även nu med högre räntor
Jag var länge skeptisk till bostaden som investering men har med åren blivit klart mer positiv. Som kalkylerna visar är bostaden fortsatt en bra investering även vid ett högre ränteläge. Dessutom finns det bra samhällsekonomiska argument för högt bostadsägande och bostaden har varit en bra diversifiering till börsen. För den som vill äga sitt boende resten av livet är det dessutom vad vi betalar idag som spelar mest roll.
Sen finns det mycket annat som påverkar vårt val av boende än en ren ekonomisk kalkyl. Vi själva köpte i början av 2022 vilket var en dålig tidpunkt men ångrar inte vårt köp. Det var ett kliv in på bostadsmarknaden för resten av livet. Genom att äga har vi bättre kunnat välja var vi vill bo och har större möjlighet att påverka vårt boende. Dessutom ser jag ett ägande som en trygghet då vi skyddar oss mot framtida hyreshöjningar. Att bostaden även kan vara en bra investering är mest en bonus som gör det lättare att avsätta en del av besparingarna till det.