Få har missat att vi kommer få ett klart högre ränteläge framöver och Riksbanken gjorde en rekordhöjning av styrräntan idag till 1,75 %. Aktier, obligationer och bostäder har tappat i värde, kapital har blivit dyrare, startups har svårare att få investeringar och värdet på förhoppningsbolag har kraschat. Det nya läget gör att många behöver uppdatera sina kalkyler för framtiden.
Därför tänkte jag att det skulle vara intressant att göra en uppdatering gällande prognoser för framtida långsiktig avkastning. För när värderingen går ner desto högre blir den väntade avkastningen allt annat lika.
Nya ränteläget
Givetvis behöver vi göra några antaganden. Vi utgår från vad de flesta bedömare anser om framtiden (banker och Riksbanken). Det är 2,5 % styrränta under nästa år och framåt som får ner inflationen till 2 % (marknaden prissätter hela 3,5 % styrränta). Summerat vad det ränteläget innebär för olika typer av räntor:
| Räntetyp | Nominell ränta | Realränta |
|---|---|---|
| Styrränta | 2,5 % | 0,5 % |
| Obligationsränta | 3,5 % | 1,5 % |
| Bolåneränta (efter avdrag) | 4 % (ca 3 %) | 2 % (ca 1 %) |
Obligationsränta här syftar på genomsnittlig ränta på obligationsmarknaden och vi antar att den är i nivå med dagens bostadsobligation framöver. Bolåneräntan utgår från en genomsnittsränta ca 1,5 % över styrräntan.
Här är det också bra att ta upp realavkastning (alltså justerad för inflation) då inflationen mycket väl kan variera framöver. Därför kan realräntan i tabellen ovan också ge en bättre uppskattning på framtida ränteläge än den nominella (som mycket väl kan variera med framtida inflation).
Bostäder
I våras skrev jag en fördjupning om hur man kan räkna ut förväntad långsiktig avkastning på hus. I stort sett utifrån följande formel för en belånad bostad:
Avkastning bostad = (direktavkastning + prisökning – ränta*belåningsgrad) / (1-belåningsgrad)
Uppskattningen för direktavkastning under 2021 var 2,5 %. Prognoserna från bankerna och Riksbanken är nu ett boprisfall på upp till 20 %. Med 10 % inflation innebär det ett realprisfall på 30 %. Alltså innebär det en ökad direktavkastning från 2,5 % till 3,5 %. (Hus med elvärme kan man diskutera om det pressas av högre driftkostnader, men vi antar andra boenden för enkelhetens skull.)
Avkastningen för två olika nivåer av framtida pris/hyresutveckling är följande:
| Scenario | Direktavkastning | Prisutveckling (real) | Avkastning (real) | Avkastning 70 % belåning (real) |
|---|---|---|---|---|
| Som inflationen | 3,5 % | 2 % (0 %) | 5,5 % (3,5 %) | 11,3 % (9,3 %) |
| Historisk prisutveckling | 3,5 % | 3 % (1 %) | 6,5 % (4,5 %) | 14,7 % (12,7 %) |
Ser vi ett realprisfall på bostäder med 30 % ökar alltså den förväntade avkastningen till runt 6 % framöver (från ca 4 % i början av året). Med 70 % belåning (som är snittet vid nya bostadsköp i Sverige) blir det 13 % (11 % real), upp något från tidigare uppskattning. Efter prisfallet kan alltså bostaden ge en bättre förväntad avkastning trots en högre ränta.
Aktier
Börsen har liksom bostäder gått ner i år på grund av högre räntor. Här går det också att uppskatta långsiktig avkastning (10-årig) utifrån CAPE (cyclical adjusted PE). Ration 1/CAPE har stämt rätt väl med långsiktig realavkastning för den amerikanska börsen senaste 150 åren enligt ”Stocks for the long run” och också globalt sen 1980 enligt Startcapital.
För Sverige var CAPE 25 för ett år sen och har nu fallit till runt CAPE 17. Alltså har förväntad långsiktig realavkastning ökat från 4 % till 6 % och ligger i nivå med det historiska snittet av långsiktig realavkastning (under historiska snittet i värdering). Värderingen på Stockholmsbörsen är nu i nivå med Europa och världens börser utanför USA (EFEA). USA i jämförelse handlas fortfarande till CAPE 30, alltså 3,3 % förväntad realavkastning.
Research Affiliates har också en modell över uppskattad realavkastning för olika aktiemarknader. Deras förväntade realavkastning är nu 7,5 % för Europa och hela 11 % för Sverige medan enbart 2 % för USA. Stora skillnaden i deras modell är att de tar höjd för att värderingarna ska återgå till det historiska medlet (minska i USA, öka i resten av världen och att kronan ska stärkas).
Bra på sikt för avkastningen med högre räntor
Det är inte roligt nu med börsnedgångar och boprisfall och det kan mycket väl bli värre än det börjar bli bättre. Men högre räntor innebär också att framtida avkastningen blir högre, att kapital kostar mer och vi börjar återgå till ett normalläge efter en lång period av nollräntor. Denna återgång har påverkat alla investeringar och sammanfattar vi analysen ovan så fås den förväntade långsiktiga avkastningen i tabellen nedan.
| Tillgång | Årlig avkastning (real) |
|---|---|
| Obligationer | 3,5 % (1,5 %) |
| Bostäder | 6 % (4 %) |
| Aktier | 8 % (6 %) |
Detta kan givetvis skilja sig åt mot vad avkastningen sen blir och utgår från dagens läge och prognoser. Det finns fortfarande mycket oklarheter hur världens ekonomi utvecklar sig framöver. Men ingen vet framtiden och det var lika oklart för ett år sen vad som kommer ske på sikt. Nu däremot får vi bättre avkastning på våra investeringar och får bättre ersättning för osäkerheten.
Som jag skrev i somras är det bara bra på sikt för nettospararen att vi återgår till ett normalläge och att pengar kostar. Som de från Research Affiliates tar upp i detta podcastavsnitt används kapital mer effektivt med en positiv realränta. Bättre det än att blåsa upp bubblor och finansiera olönsamma startups och subventionera en modern livsstil.
Först ska vi bara se hur väl dessa prognoser på en högre ränta stämmer, om de är tillräckligt höga och hur hårt det kommer slå att anpassa sig till detta nya ränteläge. Trots allt har både marknaden och centralbankerna blivit överraskade förut (vilka trodde på 10 % inflation för ett år sen?) och ingenting utesluter att det är slut på överraskningarna.