Kortsiktighet på börsen och i ekonomin i sin helhet är tyvärr ett genomgående tema och är oftast det som leder till felprissättningar, bubblor och liknande. En sådan punkt är exempelvis hur snabbt olika marknadsaktörer anpassar sig efter ett nytt ränteläge, speciellt när det kommer till fastighetsinvesteringar. Jag har tagit upp det flera gånger här på bloggen, bland annat om räntekänsligheten i nyproduktion och att Riksbanken pekade ut bostadsrättsföreningarnas skulder som en eventuell risk vid högre räntor. Det är exempelvis mycket nyproduktion som endast tar höjd för räntor på 3 % i dagsläget, trots att det innebär endast en räntehöjning på någon procent innan vi är där.
På senare tid har jag kollat upp en annan aktör på bostadsmarknaden; nämligen hyresvärdarna. Många av dessa har nu byggt en del senare år och passat på att renovera upp sina gamla bestånd vid den låga räntan. Liksom många andra fastighetsbolag har de gått klart på plus samtidigt som de kunnat värdera upp sina fastigheter mycket på grund av det lägre ränteläget. I dagsläget betalar de liksom privatpersoner räntor på nära 1,5-2 % vilket gjort att de redovisar bra resultat. Jag kollade upp några aktörer för att kolla deras räntekänslighet och det visade sig att de för tillfället bara kan klara ca 5 % i ränta innan de går på minus. Det gör att för varje procentenhet räntan ökar minskar deras förvaltningsresultat med 25-30 %.
Detta är ju helt klart intressant då många misstänker att Riksbanken kommer börja höja räntan nu vid årsskiftet. Om det sker lika snabbt som i USA där de nu höjt räntan med 2 % på två år skulle det innebära att vi har dubbla räntan för många aktörer på bostadsmarknaden. Flera hyresvärdar skulle då se ett halverat resultat på bara två år.
Hyresvärdarna lånar ungefär till den korta statslåneräntan + 2 % vilket gör att de med dagens belåning och hyror har svårt att klara räntor över 2-3 procentenheter. Kollar vi till det historiska ränteläget i Sverige ser vi nedan att det är få tillfällen räntan legat under 2-3 procentenheter och det är endast de senaste 10 åren vi legat under denna nivå en längre period. Nu får vi se om detta består framöver eller om ränteläget kommer normaliseras. Oavsett känns det ganska kortsiktigt att göra en investering på 50-100 år och räkna med räntor som vi endast sett under en kort period historiskt sett.
En annan aspekt är att det med en högre ränta också kommer ske en omvärdering av fastighetsbeståndet. Jag kollade in några större aktörer och deras hyresavkastning (hyror/marknadsvärde) ligger på 6 % och driftnetto/marknadsvärde ligger på 3,6 %. Med driftnettot ska ränta och central administration betalas. Det kan vara vettiga värderingar med en ränta på 2 %, men skulle denna dubblas och överstiga driftnettot kan fastigheterna behöva värderas ned för att kalkylen ska gå ihop.
Det var intressant att se att också hyresvärdarna sitter i samma båt som hushållen. Det skiljer sig självklart mellan olika hyresvärdar och hushåll, men det är många som anpassat sig för det lägre ränteläget. Nu får vi se hur mycket räntorna går upp och om det kommer bli en justering av fastighetsvärdena på grund av detta och hur mycket fastighetsbolagen och hyresvärdarna kommer bli drabbade.
Högre räntor kommer väl så småningom att resultera i högre hyror. Möjligtvis med viss fördröjning.
I ett längre perspektiv så tänker jag att en hyrd bostad inte ger någon försäkring mot högre räntor. Du kan ju ändå inte säga upp din bostad (om du inte vill bo på gatan dvs).
Ja, det kommer säkert bli högre hyror i längden men frågan är lite hur mycket som de kan höjas med nuvarande hyresreglering? Säkert för att täcka kostnaderna, men sen är frågan om de kan höjas så mycket att bolagen fortfarande kan gå med vinst? 90-talet visade på att hyrorna kunde höjas ganska markant ändå men hela fastighetssektorn krisade ändå. Sen är frågan hur mycket de kan höja också när det redan börjat visa sig svårigheter att hyra ut nyproduktion i dagsläget till dagens hyror.
Jo det finns så klart gränser. Men jag tror ändå att de ”gamla” lägenheter som idag har rätt låg hyra kommer få känna på kraftiga hyreshöjningar om vi går mot ett samhälle med väsentligt högre räntor.
Hyrorna bestäms väl av bruksvärdesprincipen?Hur hänger finansieringen ihop där?enligt det resonemanget borde ju hyrorna sänkts när räntorna gått ned?Svårt tro att hyrorna sänkts de senaste åren.
Instämmer med Johan. Det går inte höja hyrorna i gamla lägenheter som idag har låg hyra för att täcka ökade räntekostnader. Dessa var byggda anpassade för ett högre ränteläge och det är inte de som drabbas vid högre räntor utan nyare produktion/renoverade lägenheter. Man får inte finansiera kostnader för nyproduktion genom att höja kostnaden i äldre och för att citera Uppsalahems sida (Uppsala kommuns allmännyttiga bolag): ”Enligt allbolagen ska alla projekt bära sig själva. Det innebär att vi inte kan finansiera ett byggprojekt med försäljning av ett annat. Vi kan alltså inte sälja mark någonstans och sedan finansiera en ny byggnad via den.”. https://www.uppsalahem.se/om-oss/agare-och-organisation/ekonomi/lagenhetshyran/
Ok, om man ska vara noga så är det ju inflationen som kommer driva upp hyrorna, inte räntorna. Men högre inflation brukar ju ge högre räntor också, det var den kopplingen jag syftade på.
Det blir väl socialen/kommuner som kommer hyra dessa lgh:er,ingen normalt funtad person betalar dessa hyror en längre tid som har alternativ,läs möjlighet köpa egen bostad, till bostadssökande.
Ja, troligtvis, men osäkert om de kommer hyra dessa eller har förtur till allmännyttans billigare hyresrätter. Inte så insatt vad deras regler är, men socialen hade tillgång till lägenheter även innan vi såg nyproduktionsboom och då det fortfarande var mångårig kötid till normala lägenheter.
Hmm, men hur många lägenheter hyr socialen egentligen? Känns inte som att det är en särskilt stor andel av beståndet? De har ju som Henning skriver nedan redan tillgång till billigare lägenheter också, så det finns väl ingen anledning att byta till dyrare lägenheter?
Vilka bolag tänker du på?
De bolag jag kollade upp var de stora här i Uppsala, vilket är Uppsalahem, Rikshem och Hembla (D&Carnegie). Tyckte det var också intressant mix, då det är ett allmännyttigt bolag, ett som är ägt av pensionsstiftelser och ett börsnoterat. Kan tillägga att Uppsalahem till skillnad mot ex Hembla tar med avskrivningar, vilket gör de mindre räntekänsliga i form av kassaflöde, men ville mest se hur det påverkade resultatet oavsett hur de redovisar.
Hm, insåg att jag skrev massa meddelanden men det blir så när man läser på telefonen och äter frukost på hotell samtidigt 🙂
Tänker du dig SBB,Hemfosa eller andra kan tänkas rasa för det här? Och Carnegie såklart?
Själv tänker jag mig att dessa fastigheter är en säkerhet för kommande inflation, ser ingen annan utväg i hur skulderna ska kunna komma end till normal nivå. Tror att riksbanker vörlden över kommer låta inflationen ”äta” upp lånen. Det talar för reala tillgångar. det som talar emot, som tex fastigetsbolag, är att räntorna kommer sticka iväg. Borde leda till press på resultaten. Hade varit intressant att se avd som hände i 90-talskrisen då räntorna stack iväg för de härbolagen? Rimligen borde bolagen ha sjunkit, man kan säkert fyndköpa många av dessa bolag om 2-3 år skulle jag tro. Får ta och kika på det.
Förstår det, plus att det var en massa sidotrådar.
Inte helt insatt i deras verksamheter och alltid svårt att dra slutsatser när de har en hel del olika hyresgäster. Det beror på belåningsgrad och hur mycket räntan ändras som kommer påverka deras utveckling. Ville mest poängtera att också hyresvärdarna är ganska räntekänsliga om räntorna går upp.
Svårt att säga, högre inflation kommer ju leda till högre räntor. Sen är ju frågan vilket som kommer påverka mest, en inflation som är så pass hög att man kan snabbt minska lånet och höja hyrorna eller räntor som är så pass höga att det leder till minskade vinster och nedskrivning av fastighetsvärdena. 90-talskrisen var ju ganska annorlunda med både hög inflation och ränta där räntan chockhöjdes vilket resulterade i stora prisfall (tror inte dessa bolag gick så bra på 90-talet). Tror iaf mer att fastigheter är bättre i ett deflationsscenario och låga räntor än det motsatta. Det är ju det som drivit uppgången senaste 20 åren i alla fall.