Räntekänsligheten i nyproduktion

I och med avkylningen på bostadsmarknaden har jag börjat titta närmare på att köpa en bostad, ett tema som kommit upp flera gånger här på bloggen tidigare. Nu senaste halvåret har jag fått ordentlig koll på vad för objekt som ligger ute på marknaden i Uppsala och vad prisnivåerna legat på samt de nya prisnivåerna efter prisfallet. Skillnaden är inte alltför markant, men allmänt ligger prisnivån några hundratusen kronor lägre än för ett år sedan och budgivningarna är inte lika hektiska.

Det jag däremot inte hunnit sätta mig in i mycket är att analysera bostadsrättsföreningarnas ekonomi. Nu nyligen kom Riksbanken ut med en ekonomisk kommentar om räntekänsligheten genom bostadsrättsföreningarna. Det är något som legat i bakhuvudet, men känns svårt att kvantifiera, och i mina egna räntekänslighetsanalyser har jag endast räknat på hur min egna räntekostnad kommer öka vid ökande räntor. Som det nu verkar är känsligheten mycket hög i nyare produktion och jag förstår nu mångas kritik mot glädjekalkyler i nyproduktion.

Exempelvis är det inte helt ovanligt här i Uppsala att nya 3:or på 80 kvm har en avgift på endast 4 000 kr i månaden, trots att bostadens andel i föreningen motsvarar ett lån på 1 miljon (12 000 kr/kvm). En ekonomiska plan jag kollade upp visade det sig att anledningen till denna låga avgift är flera:

  • Räntan antas vara 3 % på sikt (i snitt kommande tio åren).
  • Avsättningar till underhåll görs motsvarande 0,6 promille av fastighetens värde.
  • Amorteringen är på 1000 år omräknat till rak amortering.
  • Avskrivningar räknas inte med i resultatet då denna ses som “fiktiv”.

I den ekonomiska planen visas också att för varje procentenhet ökning av ränta över 3 % innebär det en ökning på årsavgiften med 130 kr per kvm (i likhet med Riksbankens rapport), vilket innebär 850 kr per månad i avgiftsökning för 80 kvm. Alltså ganska räntekänsligt. Utöver denna räntekänslighet verkar det också som att man vida underskattar fastighetens underhåll och avskrivningstid i den ekonomiska kalkylen för att få ihop till en så pass låg avgift. Det löser sig i dagsläget då räntan ligger under 3 %, vilket gör att nybildade föreningar tenderar att gå på plus då många får förmånliga lån på 1-2 % (vissa ner till 0,5 %).

Skillnaden mot äldre produktion är i alla fall stor och i många äldre fastigheter där man till och med gjort det mesta omfattande underhållet så som stambyte och fasadrenovering är räntekänsligheten liten. Flera av dessa föreningar har fortsatt med liknande avgifter, vilket gör att räntan kan dubblas eller tredubblas innan de ens behöver öka avgiften. Också med låga lån på 1000 – 2000 kr per kvm gör att avgiftshöjningen blir begränsad med ökande räntor (10-20 kr per kvm/år för varje procentenhet vilket innebär ca 70-130 kr i månaden för 80 kvm).

Det var i alla fall intressant att se att räntekänsligheten var så stor i nyproduktion och att ökande räntor kan slå ut med flera tusentals kronor i ökade månadsavgifter. Utöver det kommer det framöver tillkomma ökande kostnader i form av underhåll då många tillämpar progressivitet i denna beräkning. Många är nog medvetna om att avgifterna kan höjas vid ökande räntor men inte med så mycket. Sen kvartstår givetvis frågan om räntorna kommer vara fortsatt låga eller öka framöver.

Har ni tips på några andra varningsflaggor i bostadsrättsföreningarnas rapporter?

6 reaktioner på ”Räntekänsligheten i nyproduktion”

  1. Intressant inlägg! Det är ju viktigt att tänka på, om månadsavgiften går upp kommer ju ens löpande kostnader att gå upp samtidigt som bostadens värde kommer att falla då köparna vill ha så låg månadsavgift som möjligt. Själv föredrar jag ofta äldre bostäder då jag tycker att nya ofta har för öppen planlösning, man förlorar ofta köket som extrarum. Den enda fördelen jag ser med nyare lägenheter är att de är mindre lyhörda än äldre.

  2. Bra poäng! Känns som att det kommer bli lägre priser i nyare produktion om exempelvis deras avgifter ökar från 4000 kr till 6000 kr framöver i exemplet ovan. Man märker det bland annat i produktion från 90-talet med liknande lånenivå. Vi får se vad som sker.

  3. Håller med om att det finns väldigt många glädjekalkyler i nyproduktionen! Men om du går så långt tillbaks som 2000 (då kallas det nog inte heller nyproduktion) så är det nog inte alls på samma sätt. Det är ju först de senaste åren som räntan varit så superlåg som den är nu. Bor själv i en förening där huset blev klart 2011, och föreningens lån ligger på lite drygt 5000/m2 (i Stockholm dock). Hade det varit min egen ekonomi hade man kanske amorterat mer än vad föreningen gör. Men samtidigt bör(får?) man ju inte bygga upp onödigt kapital i en förening. Det handlar ju om att fördela kostnaderna jämnt över husets livstid (100år rimligt?). Därför kan man ju inte köra t.ex. hög avgift i 10år för att beta av skulderna, och sen sänka till en bråkdel när föreningen är skuldfri. Såna övningar får man göra privat. Skillnad om man sålt föreningen med låg/ingen skuld från början, då har ju de som köpt gjort det under de premisserna.

    Kan man kanske kalla det en marknad som inte fungerar optimalt när större hänsyn inte tas till skuldsituationen i föreningen? Kanske det blir ändring nu när man som köpare kan välja lite mer än under de senaste årens rally?

    Finns ju rätt mycket som är svårt att uppskatta bara genom att titta i ÅR, men finns t.ex. ett fristående garage som börjar bli till åren? Sprickor i betongkonstruktioner är inte billigt att åtgärda.

  4. Kom att tänka på något som jag tycker är jättebra, och som skulle göra att större hänsyn tas till föreningens skulder.

    Har tidigare bott i Norge, och där redovisas priset på andelslägenheter (ung. som brf i sverige) med ett totalpris som består av det du själv måste betala + andel av "fellesgjeld", alltså lägenhetens del av den gemensamma skulden. Gör jämförelser mellan låg/obelånade föreningar och högbelånade där det mesta i övrigt är likt enkla.

    Ofta är det möjligt för den som vill att betala av sin del av den gemensamma skulden. Det är ju möjligt även i en brf i sverige, men administrativt jobbigt..

  5. Hej! Ja, du har bra synpunkt där. Har nu på senare tid kollat lite noggrannare i de olika årsredovisningarna och funnit att om man fokuserar mer på kassaflödena ser det bättre ut på lite äldre "nyproduktion", alltså år 2000-2012. Många av dessa hade budgeterat högre räntor och kan nu med dagens ränta amortera närmare 2 % av sina skulder. Fick fram att drygt 4 % av lånet täcks av nuvarande avgifter och som kan användas för räntekostnader och amorteringar. Ändå helt okej och räntan behöver gå upp en del för att det krävs en höjning. Trots det är många av lägenheterna i stort sett lika dyra med lån på 10 000 kr/kvm som äldre produktion med lån på under ca 3 000 – 4 000 kr/kvm.

    Däremot, i nyproduktion räknas endast 2,5 % för att täcka räntor och amorteringar. Vissa räknar med att det kanske kommer höjas till 3,5 % på tio års sikt. Fortfarande ganska lågt i jämförelse. Så mycket av det som är producerat i dagsläget har en avgift på 1000 kr lägre än de som producerades för 5 år sedan, trots högre lån och troligtvis liknande underhåll. Så vi får se hur hållbara deras avgifter är.

  6. Ja, hört liknande förslag här i Sverige när jag googlade lite på detta. Vet att de också gör liknande i Finland där man också kan betala av sin del av skulden. Syns verkligen svart-på-vitt hur mycket skuld man har i föreningen vid köp där. Borde helt klart göras i Sverige med. Vi får se om det kommer ske någon gång. Tror inte nuvarande ägare är så pådrivande, men kanske kan komma påtryckningar från FI. Vore trevlig utveckling.

Lämna en kommentar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *