Bostadsmarknaden är ett hett ämne i dagens läge där vi sett ett fall i priserna efter år av uppgång. Det är också en av de största investeringarna många har och det blir självklart att många bevakar utvecklingen noga. Dessutom finns det nära korrelationer mellan hushållens konsumtion och utveckling i bostadspriser och sjunkande priser kan leda till minskad hushållskonsumtion i Sverige (som utgör ca 50 % av BNP) och är därför relevant också för aktiemarknadens utveckling. Själv har jag också haft ett stort intresse att bevaka detta, då jag inte äger mitt boende, behöver flytta ut ur min doktorandlägenhet inom närmsta året och letar större boende med min flickvän. Jag tänkte att det kan vara intressant att dela det jag sett under höstens bostadsjakt sedan jag skrev i inlägget om ”Stiltje på bostadsmarknaden”.
Det prisfall vi såg kring förra hösten/vintern stannade av och vi har nu sett en långsam uppgång sen dess. Det gör att vi nu brutit upp över 12-månaders glidande medelvärde, men trots det är avkastning senaste året (absolut momentum) fortfarande negativ. Så de två trendindikatorerna visar båda på olika riktning och det är inte helt klart vilket håll marknaden kommer gå framöver. Ännu har vi inte gått in i en lågkonjunktur eller sett ett större börsfall och det kan vara bra att dra till minnes att prisnedgången i Sverige på 90-talet och i USA på 00-talet var båda 2-3 år eller mer och där största fallet skedde i samband med lågkonjunktur och börskrasch.
Själv har jag gått på ett flertal visningar under hösten och studerat lokalmarknaden här i Uppsala i detalj. Här har vi haft en av landets högsta byggtakter och på grund av denna en ganska mild utveckling i bostadspriser senaste åren jämfört med övriga landet. Det har varit ganska blandat intresse på visningarna, där populära objekt har haft en hel del på visningarna medan de mindre populära har det varit ganska tomt på. Det har också avspeglat sig på slutpriserna, där de populära objeketen budas upp 10-15 % medan de mindre populära går för utgångspris eller till och med lägre priser (vissa objekt ligger ute i över 2-3 månader). Man märker att det är ett avvaktande läge och det är köparnas marknad för det mesta.
En stor anledning till det är den stora nyproduktionen och denna marknaden har helt tagit stopp här i Uppsala. Mäklarna jag pratat med säger att många projekt lagts på is och det är svårt att sälja de lägenheter som redan påbörjats. Nu är det ett år sen jag började följa ett antal nyproduktionsobjekt här i Uppsala och i senaste uppföljningen nu i oktober har det sålts 40 av 1145 lägenheter sen i slutet av juni. Det innebär alltså att det är 40 % osålda lägenheter i projekt som blir klara inom i år eller under 2019-tidigt 2020. Det är endast vissa projekt där det sålts mycket och det är där det prissänkts drastiskt. Ett område sänkte priserna på 4:or på 100 kvm från 4 miljoner till 2,5 miljoner och de fick till slut sina lägenheter sålda. I andra områden står det nu 2/3-delar tomma lägenheter efter att de är inflyttningsklara och erbjudanden på 30 månader utan avgift.
En annan anledning till att bostadspriserna inte ökat så mycket i Uppsala är att det byggs mycket hyresrätter och bostadskön centraliserats. Många kollegor som är här på kortare forskaruppdrag hyr sin bostad och märkt en klar skillnad på hur mycket lättare det är att få lägenhet än för några år sedan. Jag kollade in statistiken för den Uppsalas bostadskö och det visar sig att årstakten på förmedlade lägenheter är 3300 st varav 940 st är nyproducerade lägenheter. Det kan jämföras med att det säljs 1750 st lägenheter per år i Uppsala. I stort sett går det relativt lätt få tag på en hyresrätt här i Uppsala utan längre kö om man är villig att betala en dyrare hyra (ca 10 000 – 12 000 kr för en 3:a eller 120+ kr/kvm).
Min slutsats från höstens bostadssökande är att bostäder här i Uppsala finns det gott om så länge ens krav inte är en hyresrätt från 60-talet med låg hyra. Jag tror också att bostadspriserna inte kommer sticka iväg här i det första taget i och att all den nyproduktion som kommer att komma ut kommer fortsatt att dämpa priserna. Det ska också bli intressant att se hur folk reagerar på de ökande räntorna och också intressant att se vad som händer när vi väl går över till en lågkonjunktur. Ännu är det billigt att låna och det går bra för ekonomin, det intressanta är vad som händer när läget ändras till det motsatta.
Intressant. Så du avvaktar med köp och försöker få tag i en hyreslägenhet?
Ur ett investeringsperspektiv tycker jag att det är alldeles för många osäkra parametrar för att välja bostad istället för aktiemarknaden.
Dock är jag i en liknande situation med min tjej. Det kan ju tillföra andra värden att köpa något eget tillsammans. Men jag försöker nog propagera för hyresrätt ett tag till 🙂
Hälsningar,
Måns
Ja, det ser ut som det i dagsläget. Men vi vill nog ändå äga boendet på sikt så planen är att passa på när läge ges. Var ändå flertal faktorer som talade för hyresrätt i första hand i dagsläget, både för att känna efter av vad det är vi egentligen vi vill ha och så vidare. Känns inte heller farligt dyrt att dela en hyra på 10-12 k på två personer under något år, plus att jag har 10 år i bostadskö man kan passa på att utnyttja innan köp och få till en bättre lägenhet.
På husmarknaden uppfattade jag det som att det åtminstone för något år sedan gick en tydlig gräns vid omkring 3 miljoner kronor för villor utanför Uppsala. Det var mycket hårt tryck på visningar på ”billiga” hus exempelvis i Storvreta medan det var lugnare på dyrare hus om det inte var något särskilt med huset.
Ser man till nyproduktion har det byggts väldigt mycket nordöst om Uppsala och mitt intryck är att även för husen har vi en situation där utbudet av dyra hus kanske till och med är för stort medan det är tyngre för folk som inte har 450 000 kr eller mer att lägga i egen insats.
Ok, misstänker det är fortfarande där. Märkte stor skillnad på objekt över 3 miljoner inne i Uppsala också. Verkar fortsatt ändå gå en del hus kring 3 miljoner runt Storvreta och liknande områden.
Ja, känns som det satsas enormt på exempelvis Fullerö Hage och Lindbacken. Vet inte hur bra det försäljningen går där men vet att det inte är ovanligt att se objekt ute för 5 miljoner i Lindbacken/Danmark och så vidare. I stort sett närmat sig priserna som är inne i Uppsala. Svårt att säga hur många som har råd med det med dagens läge och amorteringskrav eller ökande räntor. Speciellt då de som köper oftast har dubbla bilar och barn.
Tror situationen är liknande i Stockholm, men inte lika extrem som i Uppsala. Ett flertal nya kreditrestriktioner samtidigt som utbudet börjar komma in, inte så konstigt att marknaden började bromsa in förra året. Supernyttigt om du frågar mig. Så kan man köpa bostad när man vill, och inte ”så fort man kan” för att inte missa prisuppgångar.
Ja, håller med. Brukar säga det när jag diskuterar bostadspriser med andra. De kan inte gå upp i oändligheten för att då kommer inte framtida generationer kunna köpa. Känns som att det blir vettigare beslut att köpa nu och är ju vettigt att ha en amortering då bostaden ”förbrukas” allteftersom och det behöver göras nya investeringar i den.
att det är relativt stiljte på bostadsmarknaden i U-a beror väl på
att det är många studerande som inte kan matcha vare sig lite dyrare
hyresOrätter eller BR – köper du kvalitetsskor hos davidssons?
Har du ätit på Trattoria Romana – den är bra
Ja, man märker att de vars föräldrar har köpt har inte varit lika på. Varit svårsålt med 1-or i Uppsala. Trots det är det bara 20-30 tusen i kommunen som är studenter av 220 tusen, så de flesta som köper lägenheter är ändå ”vanliga” invånare.
Ja, Trattatoria var bra men tyvärr la de ner nyligen. Nytt italienskt ställe där, ska bli intressant att se hur bra de är.