I höstas blev det en del skriverier om bostadsmarknaden här på bloggen då vi befann oss i ett intressant läge där senaste årens uppgångar slutade tvärt med snabbt prisfall (se exempelvis detta inlägg). Nu har höstens fall verkat lugna ner sig under första halvåret och det verkar som att det blivit lite stiltje på bostadsmarknaden. Priserna har inte fortsatt nedåt eller stuckit upp kraftigt utan legat ganska konstant senaste månaderna. Nedan visas trenden på bostadsmarknaden från Valueguards index som fortfarande är nedåt. Vi är just nu i längsta perioden (9 månader) under 12-månaders glidande medelvärde sedan HOX-index började publiceras 2005, så det ska bli intressant att se hur det fortsätter.
Nyproduktionen som är nära kopplad till bostadspriserna har haft kämpigt i år men senaste kvartalsrapporterna var något mer positiva då flera bolag sålt mer i Q2 än i Q1. Däremot är det fortfarande svårsålt på många håll och jag själv har gjort egna undersökningar för att se läget, speciellt med fokus här i Uppsala där jag själv kollar på att köpa bostad.
I slutet av oktober 2017 gjorde jag en ordentlig undersökning över nybyggen i Uppsala där jag gick igenom projekt med 2721 bostadsrätter till försäljning som skulle bli färdiga 2017-2019. Av dessa var 1513 fortfarande osålda, motsvarande 56 %. Nu i slutet av juni följde jag upp och det var totalt 1136 som var osålda, alltså 42 %, så 377 har sålts. Samtidigt håller lägenheterna på att bli färdiga och många har antingen färdigställts i år eller kommer bli färdiga inom närmaste året. Exempelvis har Ikano ett projekt där 2/3-delar av lägenheterna är osålda och som kommer stå klart i september/oktober i år. I ett projekt som blev färdigt förra året har de prissänkt de större lägenheterna med en halv miljon (från i snitt ca 3 till 2,5 miljoner) för att bli av med de sista.
I den äldre produktionen går det också trögt och många bostäder ligger ute länge. Det kan vara på grund av sommaren, men jag hört av folk att det tagit länge att sälja sina lägenheter i år. Priserna här i Uppsala ligger på samma nivå som under 2014 och i Stockholm som under 2015 och det verkar som också att många börjat bli försiktiga i sina inköp och ett bostadsköp är inte en självklar vinst som det tidigare varit.
Det ska bli mycket intressant att se vad som händer nu när mer nyproduktion kommer att slutföras och komma ut på marknaden. Än så verkar det inte som att situationen ändrats markant i gemene mans livssituation med jobb och inkomst, utan det verkar mest som ändrat sentiment, att lägre lån ges och amorteringskrav som satt stopp. Det känns som vi kanske återgår till en mer normal bostadsmarknad nu, med risk för eventuellt mer volatilitet under en lågkonjunktur.
Själv håller jag på att börja kolla på allvar efter bostad nu i höst då jag inom kommande året måste flytta ut ur min nuvarande lägenhet. Det ska bli intressant att se hur många som är på visningarna och hur humöret är. Förhoppningsvis kan det bli ett bra köp då priserna är desamma som 2014 här i Uppsala. Sen kan det givetvis bli billigare framöver, men över tid talar mycket för att äga sitt boende framför att hyra så länge man är långsiktig.
Intressant. Hur bad du dig åt för att göra din analys över antal sålda? Gick du igenom Hemnet eller vad var din källa för nyproduktion?
Ja, kollade Booli och Hemmet efter de olika projekten i Uppsala och sen gick in på de olika sidorna för projekten och gjorde en sammanställning. Var lite att göra och tog någon timme, men gav intressant inblick i vilka projekt som finns och läget i dem.
Ett tips på intressant data om fastigheter är No Price Like Home: Global House Prices, 1870–2012 av Katharina Knoll et al.
Roligaste datan är från Belgien. Den som investerade i fastigheter där 1890 fick uppleva kraftiga prisfall och priserna återhämtade sig inte förrän 1950.
Intressant. Såg att de också hade datan för Sverige som jag gick igenom i detta inlägg: https://investerarfysikern.se/2016/05/avkastning-pa-svenska-tillgangsslag-1870-2012/ Också i Sverige i reella priser skulle man gått back på att investera i en bostad 1900 till 1995. Men det datan inte tar hänsyn till är att man under tiden också tjänat på ”hyran” för bostaden som brukar motsvara 4-5 % per år, i likhet med direktavkastning för aktier. Också avkastningen för USA:s börs dominerades av utdelningar och gav i stort sett 0 % reell prisutveckling under 1890-1950: http://www.multpl.com/inflation-adjusted-s-p-500
Du skriver att det eventuellt blir mer volatilitet vid en lågkonjunktur, och det är nog sant. Men om vi inte fått striktare kreditregler och det prisfall som varit hittills så hade det nog blivit ännu större volatilitet vid sämre tider. Just nu känns det faktiskt mer som pyspunkan som alla hoppats på. När byggbolagen har anpassat sitt byggande till efterfrågan så är vi kanske tillbaka till en mer normal marknad, och inte en som bara går upp upp upp. En sak är ju säker, ingen kan förutsäga framtiden.
Ska man bo länge på en plats föredrar iaf jag äga min bostad. Helt oavsett ekonomin känns det mer som mitt hem och man får anpassa det som man själv vill.
Ja, det kanske är bra att pyspunkan kom nu i högkonjunktur. Det blir intressant att se hur volatilt det blir, kanske inte blir så mycket nu i och med att det redan gått ner en del.
Förstår dig. Samtidigt så investerar man i bostaden åt sig själv och kan motivera sig att lägga mer tid på det. Bostaden är en konsumtion, men kan ju många gånger kännas skönare/billigare att betala sig själv och banken för kapitalkostnaden än en hyresvärd.
Kan säkert gunga en del, men tror det var mycket positivt att det kom en liten korrigering nu. Om inte annat för att folk får en mer nyanserad bild av bostadsmarknaden. Många under 40 visste i princip inget annat än att bostäder ökar kraftigt i pris. Bättre med en mer balanserad marknad.
Jag tänkte mer att det blir ”min plats på jorden” på ett annat sätt än om man bara hyr sin plats på jorden 🙂
På vilket sätt skulle det vara bättre att äga sin bostad än att hyra över tid? Visst blir boendekostnaden mindre om man äger, men man har ju kapitalet uppbundet i bostaden vilket borde underprestera marknaden eller den avkastning man kan få på börsen med en enkel strategi hade man investerat de där pengarna på börsen?
Ja, det finns alltid alternativkostnader. Jag ser det som ett bra sätt till diversifiering då börsen är finansiell tillgång och en bostad är reell. I Sverige är ca 50 % finansiella tillgångar och hälften reella, så kan vara bra med blandning. Sen beror det på hur mycket kapital man binder upp, är ju inte bästa första investeringen. Men med hävstång kan man ändå få okej avkastning. Exempelvis; säg att bostadspriserna på sikt ökar med 3 % per år (i likhet med hyresökningar). Med 15 % insats blir det 6,7 gånger hävstång. Det är 20 % per år. Om nu också läget är att ränta + avgift är mindre än motsvarande hyra som i dagsläget så blir avkastningen per år ännu högre. Så i och med hävstången fås en helt okej avkastning i en bostadsinvestering. Sen är ju det förutsatt prisstegningar och det kan ju mycket väl gå åt andra hållet. Men ändå kan det vara vettigt att sprida sina investeringar över flera olika alternativ.