Det är svårt att undgå att fastighetsaktier har varit en riktigt vinst att investera i de senaste 10 åren och endast prisindex (exkl utdelningar) har gått upp med hela 500 %, alltså närmare 20 % per år. Endast nu senaste året har vi sett en uppgång på 35 %. Helt enkelt, ett enkelt sätt att bli rik har varit att investera i fastigheter och fastighetsaktier.
Det som är rätt uppenbart men som vissa ibland missar är anledningen; räntan. Helt enkelt, fastigheter värderas utifrån en nuvärdesmodell och med lägre ränta får de högre nuvärde. För att illustrera det hela nedan ser vi fastighetspriser mot 5-årig statsobligation + 2 %, vilket är i snitt den ränta som stora fastighetsbolag betalar (indexerat till 2010 = 100). Som vi ser tydligt ser är en stor del av uppgången förklarad med sjunkande räntor och är också den stora anledningen till senaste årets uppgång.
Det har lett till höga värderingar i dagsläget där bolag värderas med 30-50 % premie mot eget kapital i ett bestånd där de har en direktavkastning (beräknat som förvaltningsresultat minus finansiella kostnader) på 2-3 %. Nu kan räntorna fortsatt vara låga framöver och hyresintäkterna stabila, men man kan också fundera om det verkligen är annorlunda denna gång och vad som händer om något av dessa sviker.