Senaste åren har vi fått nya amorteringskrav som dels är riktade åt att minska hög belåning på boendet och dels är riktade för att minska hög belåning mot inkomst. Då jag satt in mig mycket i att räkna på en bostadsinvestering påverkar dessa krav ekvationen och det påverkar flera som vill investera i en ny bostad i dagsläget. Själv har jag inte haft någon direkt åsikt om detta krav är bra eller dåligt, men tänkte gå igenom för och nackdelarna med detta.
Fördelar:
- Lägre risker. Detta är det främsta som många påtalar och anledningarna till amorteringskraven är att minska riskerna i systemet. Många har observerat att det vi haft senaste åren har varit en tävlan i vem som kan låna mest när man budar på ett hem. Låga räntor kan driva upp priserna riktigt högt då räntekostnaden är näst intill obefintlig i relation med lånet. Det skapar både risker för individen, då bostadsprisfall blir dramatiska i relation till inkomsten. Det skapar också risker på makroekonomisk nivå och något vi sett i flera kriser under de senaste 30 åren.
- Lägre bostadspriser. För nya på bostadsmarknaden gör höga bostadspriser att det blir svårt att köpa sitt eget boende. Det kan krävas arv eller liknande för att man ska ha råd. I dagsläget krävs 15 % i kontantinsats, vilket kan bli en betydande del i exempelvis Stockholm. Med lägre bostadspriser på sikt minskar tröskeln för detta.
- Fler äger större delen av sitt boende. Det är för många positivt i längden då man betalar mindre i ränta. Säg om vi nu inte skulle ha amortering alls så skulle många välja att skippa amortera och istället för att hyra boendet ”hyra” det av banken. Alltså betala räntan men behålla lånet. Lånet skulle minska med inflationen, men det är fortfarande en omfattande ränta man betalar.
Nackdelar:
- Tvångssparande. Vi som är intresserade av aktier kanske hellre vill lägga våra pengar i aktier än på boendet. Eller i andra finansiella tillgångar. Amorteringskraven tar inte hänsyn till ens totala tillgångar, utan endast hur mycket man äger av boendet. Vid kris och arbetslöshet hjälper det inte mycket att ha 1 miljon i bostaden om man inte har några finansiella tillgångar att betala av räntan på lånet.
- Minskar konsumtionsutrymme. Konsumtionsutrymmet minskar när man har amorteringskrav, både i form av vanlig konsumtion och bostadskonsumtion. Detta gör att personer inte kan konsumera hur de vill utan är tvungna att dels minska sina bostadsköp och dels minska sin konsumtion.
- Minskat byggande. Byggandet är relativt dyrt i Sverige och amorteringskravet gör det svårare för nybyggnation att motivera sina priser, även om de inte är inkluderade i kravet explicit.
Lars EO Svensson som är en förespråkare för att bostadspriserna är fundamentalt motiverade och att belåningen inte är allvarlig skrev nyligen på Ekonomistas att amorteringskraven ökar välfärden för välbeställda och minskar den för de utan kapital. Var intressant analys men kändes inte som den var så självklar så jag ställde frågan idag på Twitter (undersökningen pågår i skrivande stund):
Intressant nog är folk ganska oense i frågan och det var många som svarade att det gynnar båda eller inte någon, men en majoritet tyckte att de inte gynnar de utan kapital. Kollar vi i Stockholm verkar de dyrare objekten vara lika drabbade som billigare objekt i den minskade köpviljan och utifrån Finansinspektionens rapport om förra amorteringskravet är det många som väljer att lägga sig strax under 50 % och 70 % gränsen när de köper boende. Som Lars EO Svensson påpekar minskar konsumtionsutrymmet för de utan större kapital och de med belåning över 70 % har minskat sina lån med 20 % i Stockholm och Göteborg.
Som sagt, jag har ingen stark åsikt med amorteringskravet men insett i mina beräkningar på bostadsköp att det kan ändå vara någorlunda vettigt för de som köper nytt. Höga bostadspriser är i stort sett en diskontering av framtida kassaflöden tills idag. Med lägre priser fås högre hyresavkastning framöver och med högre amortering har man mindre lån att betala ränta på över tid.
Exempelvis, en bostad värderad 2 miljoner med 300 000 kr i insats kommer efter tio år vara värderad 2,7 miljoner givet konstant hyresavkastning och 3 % ökning av hyrorna. Samtidigt har lånet minskat till 1,35 miljoner med 2 % amorteringstakt. Kostnaden för lånet har minskat med 20 % (vid konstant ränta) samtidigt som hyran ökat med ca 30 %. Dessutom är bostadspriserna mer förankrade i vad folk har råd med att betala av under sin livstid och handlar inte om vem som kan låna så mycket som möjligt för låg ränta, vilket kan skapa stabilitet på marknaden.
Trots det innebär det också ett mindre sparande, konsumtionsutrymme och att en stor del av lönen går till bostadsutgiften. Tog upp lite exempel i ett tidigare inlägg. För oss som vill spara mycket i finansiella tillgångar gör att vi har svårt att göra denna allokering.
Tycker själv inte att det finns ett riktigt givet svar i denna diskussion och det finns många för och nackdelar. Vad tycker ni om amorteringskravet? Är det bra eller dåligt? Sett att en del har ganska mixade åsikter på ekonomibloggar kring detta.
Jag lutar nog ändå åt att det vore klokare att istället fasa ned ränteavdraget. Som du skriver medför amorteringskravet tvångssparande. I mitt fall skulle jag, trots att jag är miljonär och har tillgångar som täcker halva lånet för en normal bostad, inte utan enkelhet klara mig ifrån amorteringskravet. Och det är rätt onödigt att sälja kapitalgenererande tillgångar bara för att. Samtidigt tycker jag att det är bra att man styr upp bostadsmarknaden men det hade gått att uppnå samma resultat med mindre negativa sidoeffekter.
Ja, känner lite liknande och lite därför jag är tudelad till kravet. Kanske på samhällsnivå kan det vara bra att folk ska amortera av sina lån (många jag känner amorterar inte och sparar inte heller på annat håll), men själv skulle det innebära ca 3000 kr i månaden jag kunnat använda till sparande i finansiella tillgångar. Visst vore det bra att äga största delen av sitt boende över tid, men finns mer flexibilitet många gånger med finansiellt sparande. Men förhoppningsvis styr det upp bostadsmarknaden, intressant att veta också hur mycket amorteringskravet påverkat bostadsprisfallet.
Långsiktigt bra. Kortsiktigt dåligt. Man bör egentligen göra en stor bostadsreform med amorteringskrav, nedtrappning av ränteavdraget, samt minskning av flyttskatterna. Allt bör dessutom genomföras under en 10-20 års period. Men tyvärr är det val vart fjärde år…
Min grundinställning är att folk borde få sköta sin ekonomi själva, med så lite regleringar som möjligt. Men då många har dålig koll på ekonomi så är jag ändå försiktigt positiv till kravet.
Kanske att nivåerna är lite väl hårda för ett statligt krav. 1% om året ner till 70% hade varit rimligare som krav. Att ha kapital motsv 50% av bostadsvärdet låst i bostaden är ju ändå ganska mycket för de flesta. De pengarna hade troligen gjort större nytta på andra håll hos en del.