Något jag intresserat mig för på sista tiden är att förstå avkastningen på att investera i fastigheter. Det kan vara mycket lönsamt att göra och med en enkel sökning på Objektvision går det att hitta fastigheter med en direktavkastning/hyresavkastning på närmare 7-10 % på mindre orter, i jämförelse med ca 3-4 % direktavkastning som man skulle få på en bostad. Med tanke på att man kan låna en stor del av beloppet går det att höja avkastningen på eget kapital markant, speciellt nu när det är billigt att låna.
Allmänt kan man säga att industrilokaler ger högre direktavkastning än bostäder då de är mer osäkra. Däremot så behöver det inte skilja så mycket, då bostäder i mindre orter kan ge en direktavkastning på 7 %. I större städer som Stockholm är det däremot markant lägre.
Vi kan beräkna avkastningen liknande som de stora fastighetsbolagen. Vi uppskattar en extra kostnad för underhåll, slitage och administration som inte är inkluderad i drift på 1 % samt 75 % belåning till 4 % ränta (2,8 % efter ränteavdrag) fås följande siffror:
Förvaltningsöverskott: 4-7 % per år
Beräknad ökning av hyra/fastighetsvärde: 2 % per år.
Avkastning eget kapital (4 gånger hävstång): 24-36 % per år
I jämförelse skulle en bostad med 3 % direktavkastning och 75 % belåning ge ett förvaltningsöverskott på 0,4 % (0,5 % extra kostnader och 75 % belåning till 4 % ränta (2,8 % efter ränteavdrag)). Med en värdeökning på 2 % per år fås en avkastning på eget kapital 9,6 % per år, klart lägre.
En avkastning på 24-36 % per år gör så att det vattnas i munnen för de flesta investerare. Men man bör också tänka på att detta är med fyra gånger hävstång. Därmed räcker det med att fastighetens värde faller med 25 % för att egna kapitalet ska försvinna. Dessutom så sätter man sig själv i risk om man investerar privat, då man är personligt ansvarig för skulderna.
En annan riskfaktor är att man inte får fastigheten uthyrd, utan endast står med kostnader och ingen intäkt. Det är speciellt viktigt i fallet med industrilokaler. Om man åker igenom mindre orter där direktavkastningen är som högst inser man snabbt varför direktavkastningen är så pass hög, med tanke på mängden tomma lokaler. Sen tillkommer alla risker med eget ägande, så som oförutsedda händelser etc.
Ett alternativ till att investera själv i fastigheter är att göra det via fonder, aktier, REIT:s eller också via crowfunding så som Tessin. Catella har också lanserat en börshandlad fastighetsfond med enda ändamål att investera i fastigheter tillsammans med institutionella investerare. Fördelen är att investera i dessa typer av fonder och aktier gör att man lägger själva förvaltningen i proffsens händer. Nackdelarna är däremot att fastigheterna som stora bolag investerar i oftast har lägre direktavkastning och lägre belåning. Dessutom ger också faktumet att fastighetsbolagen handlas på börsen en mer volatil avkastning, då börspaniker kan göra att de värderas klart lägre än sina fastighetsvärden.
Oavsett så är investerande i fastigheter en intressant idé och är där många bygger upp mindre rikedomar på, vilket inte minst förklaras av den höga avkastningen på eget kapital. Det är ett sätt att mer aktivt förvalta sina pengar och hitta kanaler att investera pengar för högre avkastning. Det krävs däremot ganska mycket kapital för att investera i och just nu i högkonjunktur med rekordlåga räntor är det nog inte heller bästa läget att investera heller. Kommentera gärna nedan om det är någon som har erfarenhet av att investera i fastigheter.
Läs mer:
https://rikatillsammans.se/2014/10/13/rakna-och-investera-i-hyresfastigheter/
https://rikatillsammans.se/2015/05/08/investera-i-fastigheter-for-och-nackdelar/