Att investera i fastigheter på egen hand kan vara svårt projekt och inkluderar viss expertis men också en del eget arbete. Om man är intresserad av att investera i fastigheter men inte göra jobbet själv så är fastighetsaktier ett bra alternativ. Man kan investera antingen direkt eller via fonder, men i stort sett investerar de i samma sak. Tänkte i detta inlägg gå igenom de största fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen för att få en uppfattning om värdering och avkastning.
Nedan har jag sammanställt data för de tio största fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen med data utifrån deras rapporter för 2016. För den som vill ha de senaste uppgifterna bör kolla in deras senaste kvartalsrapporter, tabellen nedan är mest för att ge en vägledning.
Den genomsnittliga hyresavkastningen är 4,5 % för dessa bolag. Man ser att bolag som Hufvudstaden, Fabege och Wallenstam, som har både bostäder och fastigheter i bra lägen i storstäderna som har låg hyresavkastning. Här är avkastningen mer beroende av värdeökningen, och dessa bolag toppar också med högst procentuell värdeökning senaste året med mellan 11-20 %. Sagax har hög hyresavkastning då de främst har lager och industrilokaler, vilket är mer konjunkturberoende.
Då fastighetsbolagen är värderade på börsen kan det vara mer relevant vad man som investerare betalar för det egna kapitalet i bolaget och förvaltningsresultatet. Historiskt värderas fastighetsbolag i linje med eget kapital, men vi ser att i dagsläget är det ca 24 % högre (något lägre i dagsläget då siffrorna ovan tar inte hänsyn till uppskrivningar av eget kapital senaste kvartalet). I relation med förvaltningsresultatet, alltså resultatet efter att administrativa kostnader och räntor är betalda är i snitt 22,6 eller 4,5 % av börsvärdet (5,2 % exklusive Fabege).
Något jag märkte i genomgången av dessa fastighetsbolag var att belåningsgraden var på snitt 50 %. Därmed kommer ungefär hälften från eget kapital och hälften från lånade pengar. Dessa lån hade en snittränta på 2,3 % med och löptid på ungefär 3 år i snitt. Det innebär att fastighetsbolagen är extremt känsliga för uppgångar i räntor. Om räntekostnaderna skulle dubblas för fastighetsbolagen skulle den snittliga priset genom förvaltningsresultatet gå till 30 i snitt (Fabege blir negativ och exkluderas). Det innebär en avkastning på 3,3 % på börsvärdet av fastighetsbolagen, ner från 5,2 %.
Om vi antar en uppgång i fastighetspriserna likt inflationen på 2 % per år, ökar eget kapital med 4 % vid en 50 % belåningsgrad. Om nu räntorna ligger på samma nivåer som nu skulle det ge en förväntad avkastning på närmare 9,2 % per år framöver (exkl Fabege). Om räntorna skulle dubblas så sjunker denna förväntade avkastning till 7,3 % per år. Detta kan sjunka ännu mer då kravet på högre direktavkastning kan dra ner fastighetspriserna.
Ett bolag som sticker ut ovan är Hemfosa, som valt att specialisera sig på samhällsfastigheter. Stor del av deras kunder är friskolor och andra välfärdsbolag och man kan förvänta sig att den låga värderingen är på grund av oron i sektorn. Däremot värderas de endast till 10,6 gånger förvaltningsresultatet (ännu lägre om man inkluderar resultaten från join ventures) och 16,2 gånger ett resultat med ökade räntor. Med en belåning på 60 % ger det också extra hävstång om priserna går upp. Vid nuvarande värdering och en uppvärdering av fastighetsvärdena i takt med inflationen ger en avkastning på 14,4 % vid låg ränta och 11,2 % vid hög ränta, klart högre än snittet.
I jämförelse med dagens aktiemarknad och obligationsmarknad kan det ses som en okej avkastning på 7-9 % per år för större förvaltare, men för småspararen kan det gå att få bättre avkastning på annat håll. Fastighetsbolag har också visat sig lika riskfylld som övriga börsen, så de har inte varit direkt bra för diversifiering. Därmed kan anser inte jag att det kan ses som ett ekvivalent alternativ till att investera direkt i fastigheter.
Efter denna genomgång av fastigheter och fastighetsbolag är läget ganska liknande som med bostäder. En låg ränta har gett bra avkastning och på grund av lägre krav på direktavkastning har mycket av beståndet värderas upp markant. Vid fortsatt låga räntor är det fortfarande en okej investering, då man kan låna till låg ränta och få en direktavkastning som är klart högre. Däremot är det mycket räntekänsligt, för om räntan skulle gå upp med bara några procentenheter skulle det innebära att förvaltningsresultatet för många bolag skulle försvinna. Dessutom skulle priset sjunka, då kravet på direktavkastning skulle öka. Detta skulle i så fall slå som ett tveeggat svärd mot fastighetspriserna. Läs gärna kommentaren av en anonym fastighetsekonom som varit förvaltare och utvecklare på en av Sveriges största fastighetsbolag och som poängterar just detta. Det är ganska viktigt att belysa i en högkonjunktur med rekordlåga räntor.
Mer läsning från andra bloggar:
https://aktieingenjoren.blogspot.se/2014/12/analys-av-np3s-borsnotering.html
https://aktieingenjoren.blogspot.se/2015/02/analys-av-svenska-fastighetsbolag.html
https://lundaluppen.blogspot.se/2016/11/fastighetsbolagens-guldalder.html
https://lundaluppen.blogspot.se/2014/08/wallenstam-vs-castellum.html
https://lundaluppen.blogspot.se/2014/03/hemfosas-notering.html