Att beräkna avkastningen på en bostadsinvestering är något som känns ganska trivialt men ändå kan vara ganska svårt att beräkna då det inkluderar många uppskattningar. Min allmänna uppfattning är att nästan alla som investerar i sin bostad inte har någon genomtänkt kalkyl på olika utfall av vad avkastningen kan komma att bli. Efter av att sätta mig in i djupet i hur man ska beräkna en bostadsinvestering tycker jag att det finns en bra och enkel modell som beskriver avkastningen för en bostad. Tänkte i detta inlägg gå igenom denna modell och framtida scenarion utifrån den.
Prisutvecklingen är helt enkelt styrd av direktavkastningen/hyresavkastningen och utvecklingen av hyran. Bostadspriserna har lite mer än dubblats de senaste 10 åren, reglerade hyror ökat ca 30 % samma period (ca 2,5 % per år) medan hyran i nybyggnationer har ökat 40 % (från 1250 kr kvm till 1750 kr kvm för 2:a). I och med presumtionshyrorna reflekterar hyror i nyproduktion ganska bra marknadshyror (här i Uppsala ligger hyrorna på nyproduktion och andrahandshyrorna på bostadsrätter i samma nivå). På grund av det använder jag hyran i nyproduktion som måttstock.
I flera av mina beräkningar av direktavkastning på en bostad har jag hamnat på en direktavkastning på 3 %. En minskning av direktavkastning från 5 % till 3 % ger en 70 % ökning av priset. Det som drivit den minskade direktavkastningen är avskaffad fastighetsskatt och lägre räntor.
Om vi summerar:
Hyreshöjning 40 %
Minskad direktavkastning 70 %
Totalt prisökning 110 % (likt den faktiska utvecklingen i bostadspriser)
En klart enkel modell som förklarar prisutvecklingen i bostadspriser senaste tio åren. Den är klart lik den enkla modell som man kan använda för att förklara utvecklingen i aktiepriser, vilket helt enkelt är direktavkastning plus vinsttillväxt.
Utifrån denna modell har jag beräknat några framtida scenarion:
Positivt scenario:
– Hyrorna ökar med 4 % per år pga bostadsbrist och avregleringar. Resulterar i 50 % värdeökning (hyresökning) på tio år.
– Låga bolåneräntor på 2 % per år kommande tio år. Direktavkastning minskar från 3 % till 2 %. 50 % värdeökning.
Totalt 100 % värdeökning eller 7,2 % per år
Neutralt scenario:
– Hyrorna ökar med 3 % per år. 35 % värdeökning.
– Direktavkastning är densamma, 3 %. 0 % värdeökning.
Totalt 35 % värdeökning eller 3 % per år.
Negativt scenario:
– Hyrorna ökar med 2 % per år på grund av lågkonjunktur och överproduktion. 20 % värdeökning.
– Direktavkastning ökar från 3 % till 5 %. -40 % värdeminskning
Totalt -28 % värdeminskning eller – 3 % per år
Så i det positiva scenariot dubblas bostadspriserna kommande tio år, medan i det negativa minskar de med -28 % kommande tio år. Som med investeringar i allmänhet handlar det om sannolikheter om vad eventuella scenarior blir. Om vi antar att alla tre scenarior ovan har samma sannolikhet blir den förväntade avkastningen 35 %, i likhet med det neutrala scenariot.
Om man köper en bostad med 80 % belåning blir avkastningen totalt 75 % på eget kapital, eller 5,7 % per år. Men skillnaden är enorm, i det positiva utfallet blir avkastningen 400 % på eget kapital eller 17,5 % per år, i det negativa – 140 % eller -9,1 % per år. Vi antar också i detta räkneexempel att de 3 % i direktavkastning som bostaden ger i jämförelse med en hyresrätt precis täcker lån efter ränteavdrag och slitage (t.ex. 80 % belåning med 3,5 % ränta innan ränteavdrag och 1 % slitage = 0,8*0,7*3,5 % + 1 % = 3 %).
Det är intressant hur väl denna modell stämmer överens med verkligheten och att man kan få fram lite uppskattningar på framtida scenarion. Det är trevligt att ha ett smidigt verktyg att arbeta med när det gäller att få fram olika scenarior på avkastningen av en bostad. Så vi ser tydligt att det har ju varit en extremt bra affär att köpa bostad senaste tio åren, men att det kan bli en något sämre framöver. Utifrån de olika scenariona ovan kan utfallet bli mellan – 9 % till + 17,5 % per år kommande tio år. Det är som en kommenterade på mitt tidigare inlägg om fastighetsinvesteringar; det är mycket beroende på framtida ränteläget om vad som blir utfallet och det är i ett kaotiskt läge på marknaden man kan göra de bästa fynden (till skillnad från dagens).