Detta är tredje inlägget i en serie av inlägg om kostnaden för att köpa ett boende och i detta inlägg mer ur en investerares ögon (läs tidigare inlägg här och här). Det handlar helt enkelt om hyresavkastningen och en jämförelse i internationellt perspektiv.
Nedan visas marknadshyra per månad för en 3:a på 85 kvm i centrum i diverse huvudstäder runt om i världen, tillsammans med kvadratmeterpriser och hyresavkastning. Stockholms bostadsmarknad är lite svår att få en bra hyra för, men 18 000 kr per månad för en 3:a i innerstaden som angavs på Numbeo och Expatistan ligger i linje med Blocket-hyror. Hyresavkastningen beräknas genom att ta hyran minus 3000 kr i drift/avgift genom priset för boendet.
 |
| Källa: Numbeo och Expatistan |
Som vi ser ligger Stockholms hyror i linje med alla nordiska huvudstäder och något under Paris. I de flesta städerna är en hyresavkastning på 3 % normalt, också i New York om man justerar för lokala skatter. Köpenhamn har något högre avkastning, vilket kan bero på att mer tas ut i avgift eller deras bostadskris senaste åren. Stockholm sticker däremot ut som den stad med lägst hyresavkastning.
Om vi nu antar att 3 % hyresavkastning är en vettig normalnivå på hyresavkastning, vilket är ganska nära 4-5 % ränta efter avdrag, vad innebär då det för antingen hyror eller priser? Om vi fixerar priserna bör hyran öka till 22 000 kr per månad (22 %) och om vi fixerar hyran bör priserna sjunka till 70 000 kr/kvm (-23 %). Frågan är då vad som är mest motiverat, men hyror runt 20 000 kr per månad är det normala i city-kärnorna i Norden i dagsläget.
För att också illustrera hur svårt det är att beräkna hyresavkastningen för just Stockholm och Sverige har jag tagit med denna graf över hyresavkastningen i Norden och Baltikum från Newsecs rapport:
 |
| Källa: http://fastighetsnytt.se/wp-content/uploads/2017/03/Newsec_Property_Outlook_Spring_2017.pdf |
Vi ser att hyresavkastningen är runt 4 % för kontor och affärslokaler i Sverige och resten av Norden (närmare 7 % i Baltikum), vilket är i linje med vad många ofta säger är normal hyresavkastning. I Finland anges också det för hyresfastigheter, vilka också har 4 % i avkastning. Däremot, här sticker bostäder i Stockholm och Göteborg ut med en hyresavkastning på endast 1,5 %. Om vi jämför hyrorna per kvadratmeter i hyresfastigheter i Stockholm mot Helsingfors är de hälften (1500 kr per kvm vs 3000 kr per kvm), på grund av hyresregleringen. Så man märker verkligen vilken skillnad hyresregleringen gör i Stockholm jämfört med andra nordiska städer och har man turen att ha ett förstahandskontrakt i Stockholm har man i stort sett halva hyran på grund av hyresregleringen.