På senaste tiden säger rubrikerna att bostadspriserna börjar gå upp igen och det är intressant att se vad värderingarna ligger på idag. Riksbanken har i stort sagt att vi kommer ha nollränta till början av 2019 och många tror ännu längre på grund av senaste årens utveckling, vilket drivit på utvecklingen. Nu har vi också amorteringskravet vi behöver ta hänsyn till när man räknar på en bostadsinvestering och täcka hela kostnaden. Jag har bevakat bostadsmarknaden regelbundet här på bloggen och tänkte därför att det kan vara intressant att se hur mycket det kostar att köpa ett boende i dagsläget med dagens bostadspriser. Som exempel tar jag Stockholm som har en av de hetaste bostadsmarknaderna.
I dagsläget har vi räntor på kring 2 %. Det är i linje med prissättningen som normalt sker på lån, vilket är marknadsräntan plus 1,5-2 % som bankerna tar för att den risk och kostnad de utsätter sig för genom att låna ut pengar och för att täcka deras avkastningskrav på investerat kapital. På längre sikt (om 5-10 år) beräknas reporäntan vara 3 %, vilket i så fall skulle innebära en bolåneränta på 5 %. Därmed utgår jag från både dagens ränta och räntan på längre sikt för att beräkna vad kostnaden för att äga en bostad blir för de två olika fallen. Insats antas vara 20 %, vilket med en långsiktig 2 procentig uppgång på bostäder ger en okej avkastning på eget kapital på 10 % (5 gånger hävstång). För att jämföra tar jag tre olika alternativ, med utgifter per månad (därmed inkluderas amortering, eftersom man måste betala amortering varje månad).
Alternativ 1: Lägenhet i närförort/förort i Stockholm
Kostnad 2,5 miljoner
Insats en halv miljon
3000 kr i drift/avgift
Räntekostnad (1,4 % efter avdrag): 2 300 kr
Räntekostnad (3,5 % efter avdrag): 5 800 kr
Plus amortering (2 %): 3 300 kr
Totalt: 8 600 kr och 12 100 kr per månad
Alternativ 2: Köpa hus, stor lägenhet i närförort/förort eller 2-3:a innanför tullarna
Kostnad 5 miljoner
Insats 1 miljon
4000 kr i drift/avgift
Räntekostnad (1,4 % efter avdrag): 4 700 kr
Räntekostnad (3,7 % efter avdrag): 12 300 kr
Plus amortering (2 %): 6 700 kr
Totalt: 13 400 kr och 23 000 kr per månad
Alternativ 3: Hus centralt eller stor lägenhet i centrala Stockholm
10 miljoner
Insats 2 miljoner
4000 kr i drift/avgift
Räntekostnad (1,4 % efter avdrag): 9 800 kr
Räntekostnad (3,84 % efter avdrag): 25 600 kr
Plus amortering (2 %): 13 300 kr
Totalt: 27 100 kr och 42 900 kr per månad
Utöver det tillkommer kostnader för lagfarter, panträtter, mäklare och skatter. Kollar vi på kostnaden för att hyra i Stockholm på Blocket tas oftast en hyra ut på ca 12 000 kr för alternativ 1, 20 000 kr för alternativ 2 och 30 000 kr för alternativ 3. Så att köpa ett boende i dagsläget är till och med billigare inklusive amortering än att hyra i andrahand, vilket är fullt resonabelt. Det är ganska dyrt i Stockholm och man förstår varför det är långa köer till reglerade hyreskontrakt som ges ut för priser långt under andrahandsmarknaden.
Med normala inkomster i ett tvåmannahushåll på 40 000 – 60 000 kr per månad efter skatt täcker det nästan alla alternativ ovan, men 10 miljoners lägenheter och villor är utom räckhåll för många. Med dagens räntor är månadsutgiften inte så hög i de första två alternativen. Däremot, om räntorna går upp till 5 % blir det markanta ökningar i utgifterna per månad och alternativ 2 och 3 kommer få ökningar på 9 600 – 15 800 kr per månad, då också ränteavdraget minskar från 30 % till 21 %. Det kommer i alla fall att kännas av bland många med sån ökning av boendeutgifterna.
Som det verkar så kan bostadspriserna i Stockholm kan anses vara vettiga om man utgår från prissättningen på andrahandsmarknaden, speciellt med dagens räntor. Om räntan kommer gå upp kommer det bli klart dyrare att låna och bostadsutgifterna kommer gå upp. Hur mycket det kommer påverka priset är frågan och många brukar ta höjd för ökande avgifter. Att köpa sitt boende om man flyttar till Stockholm kan ändå kännas något vettigt med tanke på alternativen och om man har insatsen. Men det känns inte som att vi är i ett läge där bostadspriserna kan gå upp 50 % till, eftersom då kommer utgifterna bli avsevärt höga oavsett boende.
Sen kanske en bostad inte alltid är det bästa alternativet att investera i och vi kan väl ha högre priser än motiverat om t.ex. ränteavdrag försvinner, fastighetsskatt försvinner eller riskviljan minskar. Det är också ett stort risktagande många gör, då det finns risk att hamna med miljoner i skulder om vi får en liknande utveckling som på 90-talet. Men man köper för att bo och så länge man kan betala banken så bör bostadspriserna inte påverka en. Sen vad som händer med prisutvecklingen framöver vet ingen, det kan mycket väl bli eufori som panik och nedgång. Men för den långsiktiga investeraren så är det intressanta att se över vad alternativet är i dag mot andra alternativ, som att hyra och investera pengarna på annat håll.