Avkastning på en bostadsinvestering

Då man gör en bostadsinvestering känns det vettigt att kolla vad den långsiktiga kostnaden samt avkastningen är för bostaden och om den är lägre än om man skulle hyra. Säg att man har ca 20 % av bostadens värde att investera och om man kan låna resten av kapitalet. För min egen del så bor jag i Uppsala där 2:or säljs för ungefär 2 miljoner med 3000 kr i avgift. Efter lång kötid kan man få motsvarande för 6000 kr och i andrahand för 10 000 kr per månad. Det innebär att om man köper en 2:a för 2 miljoner så investerar man totalt 400 000 kr i bostaden, pengar som annars kunde investeras på börsen.

Bostadens nytta och värde bör öka med hyresökningen vilken har varit drygt 3 % per år de senaste 20 åren. Direktavkastning på bostaden bör vara motsvarande en motsvarande hyra, då hyran historiskt sett brukar avse direktavkastningen. Säg att vi är intresserad av att bo i bostaden i 10 år framåt och att bankernas 10 åriga räntor är korrekt beräknade där man nu kan låna för ca 3,4 % (förutsatt korta bolåneräntor på 1,7 % idag och 5-6 % på lång sikt, ca 10 år), det är också i linje med hushållens 5-åriga ränteförväntningar. Inräknat ränteavdrag så blir det att man kan låna för 2,4 % på 10 års sikt. Räknar vi med ett slitage på ca 0,6 % (12 000 kr per år) som skulle täckas i en hyresrätt så blir då kostnaden ca 3 % per år. Utöver det tillkommer en avgift på ca 3000 kr per månad.

Säg nu att vi jämför fyra olika alternativ på direktavkastning. 2 % för dagens räntenivåer, 3 % för fallet med ränteavdrag, 4 % för fallet utan ränteavdrag och 5 % för utan ränteavdrag och med fastighetsskatt alternativt högre ränta. Det innebär att den totala kostnaden för bostaden är (räknat på hela beloppet):

2 %: 6330 kr per månad
3 %: 8000 kr per månad
4 %: 9700 kr per månad
5 %: 11 300 kr per månad
Billig hyreslägenhet: 6000 kr per månad
Dyr hyreslägenhet: 10 000 kr per månad

Utöver det tillkommer värdeökningen. Om vi nu säger att direktavkastningen är den hyra vi effektivt betalar, antingen till bank eller oss själva, och värdeökningen kompenserar då med hävstången för den risk som tas i det insatta kapitalet. Med en ökning av bostadens värde på 2-3 % gör med fem gånger hävstång en värdeökning på 10-15 % av eget kapital. Utöver det tillkommer direktavkastningen på 3-4 %.

Kollar vi på en villa här i Uppsala, de går för ca 7 miljoner plus en driftkostnad för ca 4000 kr per månad (ganska likt Stockholms närförort), så blir kostnaden följande:

2 %: 14 700 kr per månad
3 %: 20 500 kr per månad
4 %: 26 300 kr per månad
5 %: 32 000 kr per månad

Vad är vettig direktavkastning och långsiktig ränta? Kostnaden att äga sin egen bostad varierar ganska mycket beroende på hur hög räntan är. Med historiken som guide så var senaste vi hade lika låga räntor under 1930-1960 (då inklusive en depression och världskrig). Säg att vi får ca 20-30 år av fortsatt låga räntor nu med. Det kan innebära en reporäntenivå på 1-2 %, vilket med ett 2 % påslag av bankerna innebär en bolåneränta på 3-4 %, ganska likt den 10-åriga räntan och hushållens ränteförväntningar på 5 års sikt.

Nu är detta optimistiskt räknat och om vi ska tro på Riksbanken så guidar de för en långsiktig reporäntenivå på 3-4 %, vilket skulle innebära räntor på 5-6 %. Efter ränteavdrag däremot skulle det innebära 3,5-4,2 % (förutsatt att ränteavdraget är kvar).

Stefan på Z2036 har gjort ett snitt på boräntorna för de senaste 10 åren som hamnar på ca 3-4% i snitt. Boverket anser att en hyra på motsvarande 4 % av bostadens värde är vettig i uthyrning i andrahand. Piketty skriver i “Kapitalet för 21:a århundradet” att historiskt sett så har hyrorna motsvarats av ca 4 % av bostadens värde. På det stora hela så känns därför en hyra/direktavkastning på 4 % av bostadens värde vettig som ett bra mått på lämplig direktavkastning för en bostad. Utifrån ovanstående beräkning innebär det att bostaden kostar 9700 kr per månad, vilket är i nivå med en ny hyreslägenhet eller en lägenhet i andra hand.

Så på det stora hela går dagens bostadspriser att motivera förutsatt att man står mellan att hyra en ny bostad, hyra i andrahand eller köpa. Sen är det upp till en själv att utvärdera om avkastningen på det insatta kapitalet är lämplig (14-20 %) förutsatt att det finns en risk att man förlorar hela sin investering. Utöver det har man ett lån på kanske 5-6 gånger sin årsinkomst som i Sverige är nästan omöjlig att bli av med om man blir tvingad att sälja under lånevärdet. Står man mellan alternativet att hyra en dyr bostad på sikt eller köpa en så är fortfarande det sistnämnda ganska attraktivt förutsatt att man inte behöver ta risken till en tvingad försäljning. På sikt bör det vara lönsamt att äga sin egen bostad och med hävstång så tar man större risk så det bör bli belönat. Fortfarande är det bästa alternativet däremot att hyra en bostad under marknadspris (därav de långa bostadsköerna till dessa lägenheter).

Nordea Markets bedömning om läget på svenska bostadsmarknaden:
https://nexus.nordea.com/#/article/25242

Läsning om de fallande bostadspriserna i Hong Kongs sedan september och hur snabbt det kan vända:
http://www.bloomberg.com/news/articles/2016-02-15/hong-kong-land-price-plunges-nearly-70-in-government-tender

Fundamentalanalysbloggen om dagens bostadspriser:
http://fundamentalanalys.blogspot.se/2016/02/svenska-bostadspriser.html

Lämna en kommentar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *