När blir det billigare att köpa än att hyra?

Jag blev inspirerad av ett inlägg på TradeVenue för att se när det är värt att köpa en bostad. Skribenten, Sparaklokt, hade fått 51 % avkastning på sin bostad på några år. Jag har tidigare skrivit en del om bostadsköp och så här på bloggen och är av åsikten att jag inte ser det lämpligt att köpa en bostad i dagsläget. Själv är jag i den sits som relativt ny på bostadsmarknaden i valet mellan att antingen köpa min bostad eller hyra den. Jag har just nu lyxen att hyra en billig hyreslägenhet vilket gör att köpa min bostad är inte så aktuellt i dagsläget. Däremot är det många omkring mig som säger att jag trots allt borde göra det, även om hur jag än räknar på det så är det inte värt det om inte bostäder skjuter upp ännu mer i värde. Däremot har alla inte lyxen att kunna hyra en billig hyreslägenhet så därför tänkte jag räkna på när det är värt att köpa.

För att räkna på det i aktietermer så finns det två delar, dels direktavkastning i form av lägre hyra och dels värdetillväxt. Över tid bör värdetillväxten på bostaden vara likt hyreshöjningar, vilket historiskt sett varit likt infaltionen, så ca 2 %. Så frågan är då vad direktavkastningen bör vara? Hyresnämnden anser att en skälig hyra bör ta med en kapitalkostnad om 4 %, vilket är också vad en långsiktig ränta efter ränteavdrag är vid normalränta. Det också vad som ansetts en skälig avkastning under lång sikt i studier gjorda av Piketty. Det innebär att bostaden ger en avkastning på 6 % per år i sådana fall, vilket ger en avkastning mellan räntor som kan ge 4 % i detta fall (då basscenariot är en långsiktig reporänta på 4 %) och aktier på 8-10 % per år. Köper man en bostad med 20 % insats så är den förväntade avkastningen 10 % i värdestegring plus 4 % i direktavkastning, totalt 14 %. Däremot tar man också på sig en mycket större risk i detta fall då värdet kan falla och hela insatsen kan försvinna.

Så vi tar ett exempel. Säg nu att det står mellan att hyra en lägenhet för 7000 kr per månad eller att köpa en med 3000 kr i avgift. Avkastningen på bostaden blir då 4000 kr per månad eller 48 000 kr per år. Det ger att bostaden är värd 48 000 / 0,04 = 1 200 000 kr. Det är ganska nära vad motsvarande bostad stod i Uppsala och Stockholmsförort under 2010. Idag har priserna gått upp med ca 50-60 % från det vilket innebär att direktavkastningen har sjunkit till 48 000/(1 200 000*1,5) = 2,7 %. Med 2,7 % direktavkastning betalar man fortfarande räntorna med bra marginal i dagsläget, men avkastningen för bostaden har då minskat från 6 % per år till 4,7 % per år.

I mitt fall så har jag en hyra på 5200 kr per månad och skulle jag köpa så är avgiften på troligen 3000 kr per månad. Detta ger en avkastning på 26 400 kr per år och skulle innebära att en bostad på 660 000 kr skulle vara motiverad att köpa för mig för att få 4 % i direktavkastning. Nu står bostadspriserna runt tre gånger högre än det här runt mig (ca 2 miljoner), så det innebär att min direktavkastning är magra 1,33 %. Med en värdeökning som inflationen så blir min avkastning 3,33 % per år på det insatta kapitalet.

Jag kollade på lite nybyggnadsprojekt där de både hyr ut lägenheter och säljer. Hyrorna där är ganska höga (ungefär dubbla min hyra) men lägenheterna kostar inte mycket mer än äldre lägenheter. Det intressanta var att direktavkastningen var ganska exakt 3 % på flera av lägenheterna jag kollade. Detta skulle täcka en ränta på 4,3 % vilket vi kan se under de kommande 5-10 åren förutsatt att vi har ett lågräntescenario. Totalt ger det en avkastning om 5 % per år. Om man nu har 20 % i kontantinsats så får man också på så sätt hävstång i värdeökningen på grund av hyresökningar, men det ger också en ökad risk. Det skulle innebära att en långsiktig avkastning på 13 % är möjlig på det insatta kapitalet, men också risken att förlora hela kapitalet och mer därtill.

Frågan som återkommer i ovanstående beräkningar är vilken direktavkastning man nöjer sig med? En direktavkastning på 3 % som flera ovanstående beräkningar lett till kan ses som resonabel förutsatt ett lågräntescenario med en bolåneränta på ca 4 %. Med 20 % insats skulle en långsiktig avkastning på över 10 % kunna fås på denna. Om däremot räntan sticker iväg och hamnar över 4 % så är en bostad dyrare att köpa och detta kan ändra avkastningskravet på bostäder och därmed trycka ner priserna. Om avkastningskravet ökar från 3 % till 4 % per år innebär det att bostäder måste falla med 25 %.

Frågan är vad man skulle acceptera som direktavkastning? Ta exemplet att köpa en 2:a som kostar 2 miljoner med 3000 kr i avgift. Med 3 % direktavkastning så bör man ha en hyra över 8000 kr i månaden för att tjäna på att köpa bostaden. Med 4 % i direktavkastning bör man ha en hyra över 9670 kr i månaden. Det känns som ganska höga belopp, men båda är två case om vad en bostaden kommer att kosta om man köpt den givet en framtida scenario på 4,3 % ränta eller 5,7 % ränta. Det senare caset kan bli sanning om 5-10 år om Riksbanken får som de vill. I mitt fall så hyr jag motsvarande lägenhet för 5200 kr per månad, vilket är en vinnare oavsett ränteläge.

Så lämpligen är det att räkna på 3 % direktavkastning och 4 % direktavkastning och jämföra dessa med den troliga snitthyra man kommer att ha de närmaste 5-10 åren för att se om det är värt att köpa. Troligtvis räcker det med 3 % direktavkastning för att täcka de kommande 5-10 årens räntor. Men om vi återgår till ett normalränteläge och 4 % direktavkastning krävs så minskar värdet med 25 % , vilket tar ut den ökning som sker av hyreshöjningarna och det insatta kapitalet i bostaden ger ingen värdetillväxt. Av denna anledning så kan det vara bättre att använda 4 % direktavkastning och för att väga in andra risker så som minskat ränteavdrag och prisfall. Men med 3-4  % direktavkastning får man ett ganska bra intervall på den långsiktiga kostnaden för boendet.

Oavsett hur jag vänder och vrider på värderingen så tycker jag att bostäder är högt värderade i dagsläget och jag undviker att gå in i den marknaden. Däremot så är det svårt att jämföra, eftersom vi i dagsläget har billiga subventionerade lägenheter som min, samtidigt som det finns dyra nya lägenheter och lägenheter i andra hand. Skulle det stå mellan att köpa en lägenhet för 2 miljoner med 3000 kr i avgift så skulle jag själv nog välja det framför att betala 8000 kr i hyra, 3 % scenariot ovan. Men jag skulle tänkta till innan jag skulle göra något sådan på grund av risken. Som jag tidigare har skrivit så har bostadsmarknaden gått i 20-30 åriga cykler och vi kanske närmar oss toppen av denna cykel med ett kanske 30 %-igt fall som följd. Då bostadsrätter gått upp mer i pris så kan dessa falla mer. Med ett 30-40 %-igt fall skulle det också leda till att direktavkastningen ökar till 4 % och det intressanta är att vi endast skulle hamna tillbaka till 2010-års prisnivå. Vi får se vad som händer, oavsett om priserna går upp eller ner så kan en bostadsinvestering först vara motiverad om man inte får tag på en bostad eller behöver betala väldigt hög hyra. Även en hög hyra skulle vara värd att betala för att undvika risken det innebär med den enorma hävstång man har och ovan har jag också räknat på att man har några hundratusen att investera.