Först så kommer HOX indexet. Vi ser att svenska bostäder har gått upp med 100 % på nu lite mer än 10 år där den mesta av ökningen har varit bland bostadsrätter som gått upp med 160 %, vilket är dubbelt så mycket än för villor som gått upp med 80 %. Så det var ett bra val att för tio år sedan köpa en bostadsrätt då man har fått en avkastning på 10 % per år. Ännu bättre är det om man då lånade för 80 % av värdet eftersom värdeökningen på en insats på 20 % av värdet är då 30 % per år och en total avkastning 1 300 %. Snacka om hävstångseffekt. Detta kan jämföras med SIX Return Index som under denna tid gett en avkastning på 240 %. Att köpa en bostadsrätt med bostadslån har varit en av de bästa investeringarna man kan ha gjort de senaste 10 åren.
Om vi kollar i lite längre perspektiv och ser hur en bostadsinvestering sett ut sedan 1957 där vi använder oss av Riksbankens data så får vi bilden nedan. Här har jag lagt till utvecklingen för åren 2012-idag utifrån HOX-index. Att köpa ett hus år 1957 har gett en värdetillväxt på 3700 %, eller 6,4 % per år.
Kollar vi på samma graf men med logaritmisk skala ffår vi ett linjärt beteende. Endas saken är att inflationen har minskat kraftigt på senare år, men bostadspriserna har fortsatt tuffa på.
Kollar vi då inflationsjusterat får vi en annan bild. Endast sedan år 2000 har det varit bra att köpa en bostad justerat för inflation. Innan dess så följde priserna inflationen ganska väl. Om vi nu motiverar att huspriser ska öka jämfört med inflationen och sätter in en trendlinje så fås att huspriser i så fall var undervärderade under 80-tal och 90-tal och är övervärderade idag. För att falla tillbaka under trenden innebär det ett fall på -33 %.
Jämför vi med aktieindex så har det gett en betydligt högre inflationsjusterad avkastning även om det till en början var bättre att köpa hus än aktier. Här räknar jag på index utan direktavkastning (prisindex), då direktavkastningen ungefär motsvaras av den intjänade hyran om man äger sitt boende.
Ett annat sätt att se på huspriserna är att jämföra med löner. Här tas värdena om löner från Ekonomifakta som har värden för löner för tjänstemän och arbetare från SCB. Utifrån detta så var boende undervärderat under 80- och 90-talet men kom ikapp lönerna under 2000-talet. Om de ska återgå till löneutvecklingen så behöver huspriserna falla med -20 %.
![]() |
Löner mot huspriser inflationsjusterat |
Riktigt bra genomgång! Även på den här marknaden finns kanske en viss survival bias. För hur räknar man egentligen index när fler flyttar till städerna? Möjligen har konsumtionsmönster gjort att fler är beredda att lägga lite mer på boendet vart efter de får de bättre. Sedan ska, nog, långsiktiga kalkylräntor numera ligga lägre än de gjort historiskt. Allt detta sagt. Det känns väl som om vi, slutligen, faktiskt börjar få en lite för dyr bostadsmarknad. Det vore väl konstigt om just den här marknaden inte fick multipelexpansion efter många år med artificiellt låga räntor.
Vill också tipsa om nedanstående två länkar – särskilt den från wsj är spännande (vet inte om den kräver prenumeration)
http://graphics.wsj.com/home-prices/?mod=e2tw
http://www.economist.com/news/leaders/21651213-subsidies-make-borrowing-irresistible-need-be-phased-out-great-distortion?fsrc=scn/tw_ec/the_great_distortion
Riktigt bra genomgång! Även på den här marknaden finns kanske en viss survival bias. För hur räknar man egentligen index när fler flyttar till städerna? Möjligen har konsumtionsmönster gjort att fler är beredda att lägga lite mer på boendet vart efter de får de bättre. Sedan ska, nog, långsiktiga kalkylräntor numera ligga lägre än de gjort historiskt. Allt detta sagt. Det känns väl som om vi, slutligen, faktiskt börjar få en lite för dyr bostadsmarknad. Det vore väl konstigt om just den här marknaden inte fick multipelexpansion efter många år med artificiellt låga räntor.
Vill också tipsa om nedanstående två länkar – särskilt den från wsj är spännande (vet inte om den kräver prenumeration)
http://graphics.wsj.com/home-prices/?mod=e2tw
http://www.economist.com/news/leaders/21651213-subsidies-make-borrowing-irresistible-need-be-phased-out-great-distortion?fsrc=scn/tw_ec/the_great_distortion