Uppsala:
Köpa lägenhet: 2 miljoner + 3000 kr i avgift
Hyr lägenhet: 7500 kr per månad
Direktavkastning: 2,7 %
Stockholm närförort:
Köpa lägenhet: 2,5 miljoner + 3000 kr i avgift
Hyr lägenhet 10 000 kr per månad
Direktavkastning: 3,36 %
Göteborg:
Köpa lägenhet: 2 miljoner + 3000 kr i avgift
Hyr lägenhet 7500 kr per månad
Linköping:
Köpa lägenhet: 1 300 000 kr + 3000 kr i avgift
Hyra lägenhet: 5500 kr per månad
Direktavkastning: 2,7 %
Västerås:
Köpa lägenhet: 800 000 kr + 3500 kr i avgift
Hyra lägenhet: 6000 kr per månad
Direktavkastning: 3,75 %
Malmö:
Köpa lägenhet: 1 200 000 kr + 3000 kr i avgift
Hyra lägenhet 7000 kr per månad
Direktavkastning: 4 %
Sundsvall:
Köpa lägenhet: 600 000 kr + 3500 kr i avgift
Hyra lägenhet: 5500 kr per månad
Direktavkastning: 4 %
Ovan så ger mindre attraktiva städer så som Västerås, Malmö och Sundsvall en direktavkastning på ca 4 % vilket kan anses som okej medan mer attraktiva städer som Stockholm, Göteborg, Uppsala och Linköping ger en direktavkastning på runt och strax under 3 %. I närförort till Stockholm ger en bostad en ganska hög direktavkastning, men om man kan få en motsvarande bostad för 9 000 kr i hyra, vilket kan vara möjligt så sjunker avkastningen till samma nivå som de andra attraktiva städerna. När jag läst om fastighetsinvesteringar så har man många gånger sett att en lägre avkastning i attraktiva städer är okej mot att efterfrågan ökar där över sikt och att man tar en mindre risk som ute på landsbygden och i mindre attraktiva städer. Själv tycker jag det var intressant att se hur skillnaden är mellan städer i Sverige och att man ser en klar trend att de städer som växer kraftigt har en lägre direktavkastning mot de städer som inte växer lika mycket.
En intressant sak är att avkastningen på en bostad i de attraktiva städerna täcker en ränta på upp till 4 % efter avdrag medan de i de mindre attraktiva städerna täcker en ränta på upp till 5,7 %. Utifrån detta kan man motivera att i de mindre attraktiva städerna så är det redan inräknat en långsiktig räntenivå och man förväntar sig inte att bostaden ska öka speciellt mycket i värde. I de attraktiva städerna förväntas hyra och efterfrågan öka i en takt snabbare än i resten av landet vilket minskar direktavkastningen.
IPD fastighetsindex, vilka är ägda av MSCI, publicerar årligen data för bostadsfastigheter ägda av kommunala och privata bolag i Sverige. De har två index, ett för fastigheter och ett för bostadsfastigheter. Båda indexen omfattar totalt ca 7500 fastigheter med ett marknadsvärde om 740 miljarder (i storleksordningen statens budget…). Där så fås det att direktavkastningen på bostäder är 3,4 % och på fastigheter 5,1 %. Totalavkastningen under 2014 är runt 8 % och de senaste 10 åren har den varit 7 % för bostäder och 8 % för fastigheter. I en äldre presentation jag hittade så visar de också skillnaden mellan Stockholm och övriga Sverige. I Stockholm är direktavkastningen på bostäder runt 2-3 % per år jämfört med 4 % för övriga Sverige, men värdestigningen är högre där så totalavkastningen är lika stor. Det innebär att som jag motiverade ovan så kan en lägre direktavkastning motiveras med en högre värdetillväxt. I fallet ovan skulle det kunna jämföras med att andrahandshyrorna i de attraktiva städerna ökar med 3-4 % per år jämfört med kanske 2 % i de mindre attraktiva städerna.
Så fortsätter efterfrågan i de attraktiva städerna öka så kan en bostadsinvestering i dessa städer vara en bra idé, även om direktavkastningen är historiskt låg. Vi får också se framöver vad som händer med efterfrågan då det byggs rekordmycket i de attraktiva städerna (här i Uppsala planerar de tusentals lägenheter de kommande åren och i Stockholm byggs det överallt).
Men som vanligt vill jag poängtera risken med att köpa en bostad med lånade pengar. Själv ser jag en bostadsinvestering vara hälften så riskfylld jämfört med en börsinvestering, då vi kan se hälften så stort fall bland bostäder jämfört med börsen. Skulle jag säga att till någon att jag lånat 2 gånger det jag ursprungligen satsat i min börsinvestering skulle de tro att jag var dum i huvudet. Men att låna 4 gånger det man satsar i en bostad ses som fullständigt vettigt (20 % insats). Den som är satt i skuld är aldrig fri och själv är jag mycket tryggare med en halv miljon på börsen och en hyresrätt än en halv miljon i en bostad och 1,5 miljoner i lån.
Läs mer:
http://www2.ibf.uu.se/bov/bm12/christina-gustafsson.pdf
https://www.msci.com/www/ipd-factsheets/ipd-sweden-annual-residential/0163075946
https://www.msci.com/www/ipd-factsheets/ipd-sweden-annual-property/0163074976
Mycket intressant jämförelse mellan olika (men kvalitetsmässigt ganska likvärdiga) bostadsorter i Sverige.
Det är inga direkta nyheter eller överraskningar men det visar att val av bostadsort är ett av de viktigaste valen i livet. Det är där långsiktiga risker och kostnader ligger.
För många yrken (i den offentliga sektorn?) blir valet av bostadsort (och därmed boendekostnader) den stora skillnaden mellan ett liv i ekonomisk frihet eller ett liv i ekonomisk stress.
Precis som du skriver är det risken (att köpa med lånat kapital) som är det stora problemet.
Jag tror dock att de flesta köper med 5 till 10% kontantinsats och då blir både hävstången och risken större.
Det blir alltså både högre kostnader och större risker, ingen bra kombination….
Besser
Jag vill tillägga risken av att inte köpa heller. För mig var risken att bo kvar i en håla jag bodde i där jag aldrig fick jobb, medan jag fick jobb efter ett samtal på storbank i Stockholm. När jag senare kollade runt bland hyresrätter och all möda så slog jag till på köp av bostadsrätt istället. Bor nu sedan 1 år inom Stockholms kommun med 17 min avstånd från t-centralen och bara 100 m från tunnelbanan. Trivs väldigt bra och hade inte alls trivts på dem hyresrätter som jag kollade runt på i Stockholm som ändå var på gränsen till möjliga att bo i.
Ibland får man även ta med faktorer som social levandsstatus och vilka fördelar det finns med att köpa bostadsrätt.