Köpa bostad i Sverige jämfört med internationellt

I mitt tidigare inlägg skrev jag att det är svårt i Sverige att jämföra kostnaden att köpa sitt boende jämfört med att hyra. När jag kollade runt på olika engelskspråkiga hemsidor så tog de upp hur det är i USA att köpa jämfört med att hyra. Det var intressant att se att det var ganska mycket enklare där att jämföra kostnaden att köpa mot att hyra. Anledningen till detta är för att det vanligaste sättet att köpa en bostad där är att ta ett lån vars ränta och amortering fixeras på 30 år, mer om det kan läsas på Investopedia. Konceptet är att man betala hög ränta och amorterar lite till en början och sedan ökar amorteringarna mot slutet av perioden, så att kostnaden för lånet hålls konstant och att man efter 30 år ej har ett lån kvar. En annan bra sak är att räntan är fast i 30 år och inte kommer att fluktuera mycket.

Andra länder har också denna mer sunda lånestruktur. I Tyskland, Frankrike, Nederländerna och Belgien så binder de flesta räntan på runt 10 år, vilket kan kännas logiskt eftersom vid ett bostadsköp är det ungefär så pass lång tid man kommer på i bostaden. Inte 3 månader som sker i Sverige idag. Boverket gjorde en jämförelse med Tyskland och visade däremot att i Sverige har det varit mycket mer gynnsamt att låna kortare tid historiskt sett, något som de tror kan försvinna. Dessutom så amorteras lån på runt 30 år i Europa och i USA, vilket ses som en absurt snabb amorteringstakt i Sverige där folk skriker ut att en kombination av en 50-årig och 100-årig amorteringstakt är för snabbt.

Så om vi antar att vi följer den modell som resten av de stora länderna i väst har och binder räntan under lång tid samt amorterar på bostaden så kan vi beräkna vad ett boende kostar på lång sikt och sedan jämföra med att hyra. Den bästa 10-åriga räntan är på 3,15 % i dagsläget. Det innebär att man kan köpa ett boende och betala endast 2,2 % i ränta efter skatteavdrag de närmaste 10 åren. Reporäntan måste i snitt över de kommande tio åren vara över 1-1,5 % för att man ska tjäna på att ha fast ränta, vilket är ett riktigt lågt utfall, men kan hända. Så det man då bör göra är att jämföra att köpa en bostad utifrån denna ränta mot att hyra. Det ger en mer mildare kostnad jämfört med de 3-4 % som jag räknade på i föregående fall. Men om vi lägger till att vi amorterar av bostadslånet på 50 år, vilket kan ses som en relativt sund amorteringstakt, innebär det att utgifterna (räntekostnad + amortering) för bostaden ligger på 4,2 %, vilket kan vara det räntekostnaden kan vara när lånet förnyas. Då har man dessutom endast 80 % av lånet kvar. Nu bör inte amorteringen tas med i beräkningen mot hyran, men bör tas med i hur mycket man behöver att betala för bostaden per månad.

I relation med den 10-åriga bolåneräntan är många av bostäderna idag helt okej värderade. Dessutom så antar Riksbanken att de först kommer att höja reporäntan över 1 % år 2018, vilket är 3 år från nu, vilket kan komma att göra de korta räntorna dyrare än dagens långa räntor. Historiskt sett har det varit bra att ha korta räntor då räntorna successivt minskat sedan 70-talet, men tror att det kan komma en vändning snart vilket kan göra att det kan bli bättre att binda räntan. Vi kommer inte mycket lägre än dagens ränta och med dagens bolånemarginaler så måste reporäntan vara under 1,15 % för att korta räntor ska löna sig mot långa räntor. Om man köper en bostads i dagsläget och rider ut ett eventuell fall på 20-30 % i bostadspriser så kan det vara lämpligt att binda en del av bostadslånet på längre tid. Då bostaden är en långsiktig investering så känns det också vettigt att ha en del av kostnaden fix på lång sikt. Själv skulle jag inte vilja ha ett lån flera gånger min årsinkomst med rörligt lån som kan sticka iväg ett flertal procent.

Jag hoppas att politiker, myndigheter och banker tar sitt förnuft till fånga och inför en bolånekultur som i andra länder. Tänk vilken stabil bostadsmarknad vi skulle få om majoriteten hade 10-åriga bostadslån, amorterade på 50 år eller kortare och vi skulle avskaffa ränteavdraget. Det skulle innebära i dagsläget att räntan skulle vara 3,15 % per år om man köper en bostad jämfört med idag då det är ca 1,2 %. Denna ränta hushållen skulle betala skulle också vara stabil och man behöver inte oroa sig för att räntan stiger med flera procentenheter över några år. Själv så anser jag att vi är långt ifrån en sund bostadsmarknad och håller mig borta därifrån tills den har stabiliserat sig. Men som många tillgångar så känns det mesta övervärderat i dagsläget, bostäder inkluderat.

Vill avsluta denna serie inlägg med att man klart bör se över risken med att köpa sitt boende. Likt Jan på RikaTillsammans så jag inte förstår varför det anses vettigt att låna flera gånger ens årsinkomst och endast äga 15 % av en bostad, där vi under historien sett fall på -30 % flera gånger. Hellre investerar jag mina pengar i aktier, som ”endast” fallit med -50 % de senaste cyklerna, inte med -200 % som en bostadsinvestering kan innebära. Dessutom kommer ett bostadsprisfall alltid olämpligt i en lågkonjunktur då man risker att förlora jobb. Mina föräldrar var med om 90-tals kraschen och från vad jag hört så är det inget jag vill återuppleva i vuxen ålder.