Normal riskfri ränta, reporänta och bolåneränta

Jag gillar professor Damodarans beskrivning av den “naturliga” riskfria räntan som den ränta som skulle bibehålla ens köpkraft, alltså den nominella BNP-tillväxten. Det gör att vi lätt kan räkna ut hur mycket lägre räntan är i jämförelse mellan reporäntan och den “naturliga” riskfria räntan. T.ex. idag så var nominell BNP-tillväxt ca 2,5 % 2014 medan reporäntan vad -0,25 %. Det innebär en expansiv penningpolitik med en ränta på -2,75 % under den naturliga. På sikt är då tanken att reporäntan och den “naturliga” riskfria räntan ska vara densamma. Då många misstänker att vi kommer se en långsiktig reell BNP-tillväxt på 1-2 % per år innebär det ca 3-4 % per år inklusive inflation. Däremot så har Damodaran visat på att reporäntan systematiskt brukar hållas under den riskfria räntan, vilket kan göra att framtida räntor snarare ligger i den lägre delen av skalan.

Oavsett vad så kommer vi förhoppningsvis inte se fortsatta nollräntor likt de vi har idag. När vi väl kommer ur detta nollränteklimat så kommer vi troligtvis se att de finansiella marknaderna ändras ganska markant. Det är vad många förutspår kan hända, bl.a. sa Warren Buffett att vi får se om aktiemarknaden är uppblåst då räntorna stiger på senaste Berkshire Hathaway stämman.

Mest påverkan kommer det nog att ha på bolånemarknaden där folk nu har vant sig med den låga räntan. Jag såg en artikel i DI där en bostadsrättsköpare hade budat upp en bostad motsvarande en ränteutgift på 2 % (efter avdrag) då den saknade avgift. Det innebär att räntan inte bör gå över 3 % före avdrag. Däremot så har nu bolåneräntan blivit ca 2 % högre än reporäntan på grund av högre kostnader för bankerna. Det innebär att med en normal reporänta på 3-4 % så är den långsiktiga räntan 5-6 %. Efter ränteavdrag så blir det 3,5-4 % att betala. Det ligger i linje med vad hyresnämnden anser vara skälig avkastning på bostaden där de säger 4 %.

Troligtvis kommer räntorna vara mycket lägre än 5-6 % de närmaste åren, men om kanske 5-10 år så kan vi mycket väl komma upp i dessa kostnader. Frågan är då om man som bostadsinnehavare har då tjänat in tillräckligt på skillnaden i “normal” ränta jämfört med dagens ränta? Idag så är kostnaden bara ca 1,5 % efter avdrag i ränta, vilket gör att bolånetagare gynnas extremt av dagens låga ränteläge. Hur kommer det gå för alla hushåll om denna kostnad mer än dubblas? Jag har börjat kolla på “Låna för livet”, en riktigt intressant serie där de stresstestar olika hushåll för att se om de klarar ett högre ränteläge som högst troligt kommer att komma. Det verkar inte gå så bra för dessa hushåll som annars har relativt gott ställt med ekonomin. Läste att producenterna till och med undvek att “testa” göra en arbetslös i hushållet, eftersom deltagarna inte skulle klara av det. Det hela har gjort mig orolig, jag tror att om vi kommer se snabba ränterörelser eller ett kombinerat husprisfall och lågkonjuntkur så kan vi troligtvis få återuppleva 90-talskrisens bostadskrasch och efterverknngar. Det är bara att hålla tummarna att det inte sker, utan att vi kommer få en långsam utveckling där folk anpassar sig.

Däremot så finns det personer som hävdar att folk har räknat med att den långsiktiga kapitalkostnaden för en bostad bör vara 4 %. Ekonomer som t.ex. ekonomiprofessor Harry Flam tycker att alla människor är rationella varelser och har räknat med detta. Harry Flam har också motiverat i sitt inlägg på Ekonomistas att hushållen har räknat in och bör dra av för hyreshöjningar i sin kostnad. Antar vi hyreshöjningar på 2 % så blir då kostnaden endast 2 % per år antaget en kapitalkostnad/ränta på 4 %. Med detta motiverar han också dagens priser, då många bostäder inte blir så dyra med 2 % kapitalkostnad. Det innebär att alla hushåll har räknat med detta och är villiga och betala det. De som bor i en 3-miljonerslägenhet betalar då gärna 5000 kr per månad för att slippa hyreshöjningar och de som bor i en 6-miljonersvilla betalar gärna 10 000 kr per månad för att slippa det med. Själv är jag skeptisk då det i mitt fall skulle det innebära att jag behöver betala 3500 kr mer i månaden för att undvika hyreshöjningar samtidigt som jag tar en enorm risk genom att ta ett lån på 5-6 gånger min årsinkomst. Men det är kanske så gemene man resonerar idag.

Avslutningsvis så skulle jag återigen vilja säga att man bör vara på den säkra sidan i sitt bostadsköp. Tänk på att den långsiktiga kostnaden kan komma att bli runt 4 % av bostadens värde i kapitalkostnad per år. Utöver det kan det komma amorteringskrav. Vi får se när vi får normal ränta igen, det verkar dröja ett tag tills dess ändå.

Vad tycker ni är en rimlig avkastning/kapitalkostnad på en bostadsinvestering? Så att den täcker räntan? Eller ska man dra av för hyreshöjningar?

Lämna en kommentar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *