Vad innebär detta? Lägenheten jag kommenterade i förra inlägget som är nybyggd och som kostar 1,7 miljoner och har en avgift på 3415 kr per månad har en kapitalkostnad på 2800 – 4250 kr per månad med en realränta på 2-3 %. Det innebär en totalkostnad på 6215 – 7665 kr per månad. Kollar man på en äldre bostad på 50-55 kvm så ligger dessa på 1 800 000 kr och en avgift på 2 900 kr per månad. Det innebär en kapitalkostnad på 3000-4500 kr per månad och total kostnad på 5900 – 7400 kr per månad. Jämför man med hyresrätter så är en direktavkastning på 2 % motiverad, vilket kan motsvara senaste årens realränta. Om däremot realräntan går upp, vilket kan ske, och därmed kraven på högre direktavkastning, så kan ett prisfall på 20 % vara motiverat. Detta skulle göra att kostnaden för lägenheten sjunker till 5900-6500 kr per månad för 2,5-3 % realränta. Men vi får se vad som händer.
Vad är direktavkastningen på en bostad?
Läsandes på Ekonomistas så jämför de oftast kostnaden med att bo i en bostad, direktavkastningen på det insatta kapitalet, med realräntan. För bolån har denna varierat mellan 2-3 % sedan år 2000, något som vanligt förekommer på deras blogg. T.ex. idag då vi har noll procent i inflation så är räntan på ca 2,4 %. Så detta innebär att direktavkastningskravet kan uppskattas vara lägre för bostäder, som dessutom är en säkrare investering än t.ex. börsen, än 4 % som jag angett tidigare. Picketty tar upp ett exempel i Paris där direktavkastningen är 3 % i form av hyra. Så en direktavkastning på 2-3 % för en bostad är att vänta.