Är det en bra idé att stanna i bostadsmarknaden om man redan äger en bostad? En bostad måste man ha, och tyvärr så gör dagens hyresreglering så att det är en brist på bostäder. Det gör att de lyckliga få som får ett hyreskontrakt får betala en hyra under marknadshyran medan de som står utanför har svårt att hitta en bostad. Det gör det fördelaktigt att äga sin bostad, då man har mer valfriheter samt att det oftast är en bra investering. Däremot tar man på sig en extra risk om det skulle vara en prisbubbla eller liknande. Så är det bra att stanna i bostadsmarknaden?
Säg att man köpte bostaden under 2011-2012. Sedan dess har priserna gått upp med 30 % efter en period av relativ stiltje på bostadsmarknaden under 2007-2012. Det innebär att om belåningsgraden var 85 % vid köp så har den gått ner till 65 %. Om det är risk för en bubbla så är det troligt att priserna går ned med 20-30 %, vilket skett i ett flertal länder, och det innebär i detta läge att man är säker och inte riskerar att få banken på sig. Däremot så har man gjort en riktigt bra vinst, vilket man kanske vill ta ut om man har en annan möjlighet till boende. Så man är säker, det enda som kan ske är att man kortsiktigt kan förlora/tjäna pengar på boendet. Vad är bästa alternativet?
Säg att man köpte en lägenhet på 50 kvm i Stockholm för 2 miljoner under 2011-2012. Den är idag värd 2,6 miljoner och man har lån på 1,7 miljoner om man hade 85 % lån av ursprungspriset. Säg att dagens 5-årsränta är en bra indikation på kommande 5 års räntor. Enligt SBAB så ger 65,4 % belåningsgrad en 5-årsränta på 2,84 % idag, vilket innebär att man behöver betala 2 % efter ränteavdraget. Det innebär att kostnaden för lånet de kommande 5 åren är 2 830 kr per månad. Till det tillkommer en avgift på ca 3 000 kr per månad. Så total kostnad är 5 830 kr per månad i 5 år framåt, vilket är under hyran för en motsvarande hyresrätt.
Så de kommande åren är det mer fördelaktigt att bo i bostadsrätten än hyresrätt. Vad är då fallet om 5 år? Vi undersöker 3 olika scenarier:
- Vi befinner oss på toppen av en bubbla, bostadspriserna dyker med 30 % under 2 år för att sedan bli gå upp till ursprungsnivån efter 10 år. Efter fem år -15 % (likt 90-talskraschen).
- Prisuppgångarna är en följd av fundamenta, på grund av ökande löner, lägre boendekostnader samt expansion av kapitalet så fortsätter prisökningarna.
- Vi säljer bostaden och flyttar in i hyresrättslägenhet.
För att förenkla antar vi ingen amortering. Lånet har en ränta på 5 % eller 5 000 kr per månad efter skatteavdrag och avgiften ökar till 3500 kr vilket ger en totalkostnad på 8500 kr per månad. Hyrorna antas ligga på 7000-8000 kr per månad, så det är blir ungefär lika dyrt att hyra som att äga under hela tiden.
Scenario 1: Alla bubbelvarningar är sanna. Att bostadspriserna är övervärderade är sant och det blir ett extremt prisfall på 30 %. Tur nog är belåningsgraden på 65,4 % från början vilket gör att lånet inte överstiger värdet på bostaden och banken inte är på en. Priserna återhämtar sig och har då bara backat 15 % från toppen efter 5 år. Det innebär att det fortfarande är en vinstaffär då bostaden ligger på 2,2 miljoner plus att belåningsgraden är 77 %. Däremot så är värdet lägre än toppnivån, något som kan ta ytterligare 5 år att komma ikapp.
Scenario 2: Prisuppgångarna fortsätter i samma takt som löneökningarna. Lönerna ökar med strax under 3 % per år, vilket ger en total ökning på 15 %. Lägenheten är nu värd 3 miljoner belåningsgraden är på 57 %.
Scenario 3: Bostaden säljs. Mäklaren tar en avgift på 2,5 % av försäljningspriset och en skatt på 22 % av vinsten måste betalas. Så av en vinst på 600 000 kr så blir totalt ca 400 000 kr kvar. Dessa och resterande pengar, totalt 700 000 kr, sätts in på ett högräntekonto då aktiemarknaden inte är ett alternativ om bostadsmarknaden kraschar. Detta konto ger en ränta på 2 % efter skatt. Totalt finns där 773 000 kr efter 5 år. Alternativt så lyckas man att göra bra aktieinvesteringar som ökar med 7 % per år efter skatt (baserat på en historisk avkastning på 8 % minus 1 % i skatt på ISK). Då så blir värdet totalt 982 000 kr efter 5 år. Men då tar man också en stor risk då börsen idag står på all-time-high.
Så vad är bäst? Kostnaden att bo i bostaden alternativt en hyresrätt är ungefär densamma. För de alla alternativen så har det egna kapitalet gått från 900 000 kr till 500 000 kr, 1 300 000 kr, 773 000 kr och 982 000 kr. Så enda förlustaffären är om det är en bubbla idag då det är bättre att ta ut pengarna och investera i annat, men i så fall kommer troligen också aktier och annat gå ner. På lång sikt är det mer lönsamt att äga ens eget boende och att tajma marknader lyckas nästan aldrig. Dessutom visar konjunkturen att det är åtminstone 2-3 år till av uppgång tills denna konjunktur toppar. Jag skulle inte köpa nu men jag skulle nog inte sälja heller om jag köpt för några år sedan, i alla fall med dagens hyresmarknad. Om inget drastiskt görs på hyresmarknaden så är bostadsrätter bästa alternativet för personer som vill ha valfrihet idag. Dessutom skulle jag nog gräma mig om bostadspriserna fortsätter att gå upp, vilket skulle vara riktigt surt. Så svåra val.
Slutligen vill jag säga att oavsett vad framtida priser är på boendet så är kostnaden i form av den direktavkastning man vill ha för att täcka ränta, både till sig själv och banken, hög. För 3 % direktavkastning så kostar bostaden i dagsläget 9 500 kr i månaden inklusive avgift. Ökar kravet till 4 % ökning av räntan så ökar kostnaden till 11 500 kr i månaden, något man bör ha i åtanke.
Sammanfattning: Fortsätter priserna att gå upp så är bästa valet att stanna kvar i bostaden, det ger till och med högre avkastning än att köpa aktier, även om prisökningen endast är 3 % per år. Risken är att vi befinner oss i en bubbla, vilket gör att priserna kommer att sjunka. Det gör att på kort sikt så går man back, men på ungefär 10 år så är man plus minus noll. Så det är endast om det är en bubbla som det är bättre att göra en annan investering. Men att vi befinner oss i en bubbla är kontroversiellt, något som flertalet nationalekonomer inte tror att vi är i. Det enda vettiga alternativet är aktiemarknaden, men den är både en mer riskfylld investering samt att den skulle endast vara lönsam om bostadspriserna går ner, vilket också skulle göra att aktiepriserna går ner. Så att behålla bostaden är kanske bästa alternativet trots allt.