Villapriserna – bubbla eller expansion av kapitalet?

Enligt SCB:s fastighetsprisindex så har priserna på villor i storstadsområdena nästan fyradubblats de senaste 20 åren, jämfört med konsumentprisindex som gått upp med 30 %. Samtidigt har stockholmsbörsens värde femdubblats, vilket gör att bostäderna bleknar lite i jämförelse. Thomas Piketty menar på att denna förändring är en expansion av kapitalet. Mer sparas idag, allt blir mer kapitalintensivt samt att kapitalet ackumuleras. Däremot så känns dagens nivåer alldeles för höga, hade vi haft en fungerande hyresmarknad så känns det inte motiverat att skuldsätta sig upp över öronen för ett boende. Räknar man på en direktavkastning på kapital på 4 % för att täcka räntor samt slitage så är alternativkostnaden för en villa på 5 miljoner kr (priset på en villa i Uppsala eller Stockholms förorter) totalt 16 700 kr i månaden. Utöver det så tillkommer el och värme. Det skulle innebära att en villa på 5 miljoner borde kosta 20 000 kr att hyra, av någon annan eller en själv (som det blir om man äger den). Skaffar du en villa på Lidingö eller i Danderyd som kostar 10 miljoner så är en avkastning på 33 400 kr per månad rimlig, eller ca 37 000 kr om man räknar in driftkostnader på 3 500 kr i månaden. Nu med historiskt låga räntor så behövs bara hälften så hög direktavkastning, vilket blir skevt och ses som en billig investering.

Går räntorna upp och blir 5-6 procent så kommer nog priset att ta ett hack neråt. Riksbanken tror att den långsiktiga reporäntan kommer vara runt 4 %. Under åren 2000-2002 så var reporäntan runt 4 %, då var SEB:s räntor mellan 5-6 procent (eller kring 4 % efter ränteavdrag), vilket innebär att det är där vi kan hamna igen. Det innebär att en direktavkastning på 4 % behövs för att täcka räntekostnaden på boendet och ovanstående exempel stämmer.

Så bubbla eller inte? Det är frågan. Ni är fullt välkomna att buda på denna lägenhet, den ligger i samma område som jag bor, är 10 kvm mindre än min lägenhet och budet ligger på 1 880 000 kr. Det innebär att vid normala räntor så bör direktavkastningen vara 6300 kr per månad för att täcka dessa, plus 2 300 kr i månad i avgift. Så totalkostnad 8 600 kr per månad. Jag står gärna över och sitter nöjd och glad i min hyresrätt.

Lämna en kommentar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *