Avkastningen på boende eller kapitalet i bostaden bör på lång sikt vara 4 %, något som Thomas Picketty kommenterar i sin bok ”Kapitalet i det tjugoförsta århundradet” som jag läser nu. Nuvärdesmetoden som jag skrev om innan fungerar i viss mån att använda, men då bostadsvärden går att realisera och investeras i annat så bör avkastningen på lång sikt vara ungefär 4 %. Nu när räntorna är så låga och alternativa investeringar inte ger så mycket så kan priserna gå upp på boenden då en lägre avkastning krävs som kan täcka lånekostnader och förslitning. Men då räntorna stiger så kommet troligen huspriserna att justera sig så att en avkastning på 4 % är motiverad. I dagsläget kostar en nybyggd 2:a i Uppsala ca 2 miljoner och har 3000 kr i avgift, medan en hyresrätt med presumtionshyra kostar 8000 kr per månad. Det innebär att avkastningen är i dagsläget är 3 %, vilket var liknande den avkastning som en bostad i Paris ger enligt Picketty. Han menar däremot att på längre sikt bör avkastningen hamna på 4 %, därmed så bör lägenheten värderas till 1 500 000 kr. Jämför man äldre lägenheter så kostar en 2:a ungefär 1 700 000 kr med en avgift på 3000 kr, jämfört med en hyresrätt som kostar 6000 kr. Så en avkastning på 2,1 %. Med en avkastning på 4 % så skulle värdet falla till 900 000 kr, alltså nästan halveras.
Så dagens avkastning på boende är historiskt låg, men liknande gäller också avkastningen på räntepapper och direktavkastningen på aktier. Så troligtvis kan både boende och aktier påverkas negativt av ökande räntor, men detta sker endast i en högkonjunktur då också efterfrågan på bostäder och aktier höjs. Så vi får se vad som sker framöver, om priserna kommer att dämpas då avkastningskravet går upp, eller om avkastningen kommer vara fortsatt låg.
Det finns en korrelation mellan rådande 5-årsräntor och värderingen på bostadsrätter. Idag är avkastningen ca 3000 kr per månad för en 2:a i Uppsala, hyrorna har gått upp med ungefär 25 % på tio år, vilket gör att avkastningen var 2400 kr för tio år sedan. Då kostade motsvarande 2:a 800 000 kr, vilket ger en avkastning på 3,6 % jämfört med 2,1 % idag. Under den tiden så var SEB:s 5-årsränta ca 5 %, vilket innebär att räntan var 3,5 % efter avdrag. Idag är 5-årsräntan ca 3,15 % vilket är 2,2 % efter avdrag. Så det innebär att 5-årsräntan efter avdrag är väldigt likt den avkastning som krävs från bostaden. Snart så kommer 5-årsräntorna att börja stiga, vilket klart tyder på att bostadspriserna bör pressas. Vi får se om korrelationen håller i sig.