Först tänkte jag gå igenom de alternativ jag har bland hyresrätter. Tyvärr så ställde jag mig inte i kö till hyresrätt när jag föddes så jag är lite kort om antal år i kön. Däremot så börjar jag komma upp i tillräckligt med år som behövs för ett helt okej boende. De jag har att välja mellan är antingen:
Studentbostad, 1960-tal, 2 rok, 53 kvm, 7 års kötid (vilket jag har), 5000 kr/månad i hyra.
Nybyggd bostad, allmännyttan, 2 rok, 55-60 kvm, några år (vilket jag har), 8500 kr/månad i hyra.
Om jag väntar några år till så kanske jag har chans att få ett ännu billigare boende via den kommunala bostadskön:
Allmännyttan, äldre modell, 2 rok, 55-60 kvm, 10-15 års kötid, 6000 kr/månad i hyra.
Nu till de andra alternativen. Det är att gå in i bostadsmarknaden och köpa en bostad. I dessa beräkningar antar jag en långsiktig ränta på 4,3 % ränta eller 3 % efter skatt. Detta är motiverat från räntehistorik på lång sikt och den nuvarande 10-årsräntan. Dessutom så är det åtminstone vad jag kräver i avkastning på de egna insatta pengarna. Då jag köper en bostad så är det för att ha ett boende för resten av livet så räknar jag inte med någon eventuell vinst på lägenheten. Här jämför jag två alternativ.
Lägenhet i Luthagen i Uppsala. Oftast 50-talshus men renoverade och i gott skick. Snitt 2:an är 56 kvm, kostar 1 680 000 kr och 2900 kr i avgift. Detta ger en skillnad på 67 200 kr per år om man tycker skicket ligger i klass med den nybyggda eller 37 200 kr per år för en samtida byggd hyreslägenhet. Totalt ger det en avkastning på 4 % per år eller 2,2 % per år. Vid 3 % ränta ger det en räntekostnad på 4200 kr. Totalt kostar alltså bostaden 7200 kr per månad plus underhåll och amortering.
Nu för att studera ett av Sveriges dyraste bostadsområden, Vasastaden i Stockholm. Där är genomsnittliga 2:an på 56 kvm, kostar 3 800 000 kr och har en avgift på 2300 kr/månad. Detta ger en räntekostnad på 9500 kr per månad vid 3 % ränta. Totalt blir detta 11 800 kr per månad plus underhåll och amortering.
För alla bostadsrätter så tillkommer också det underhåll på kanske 1000 kr per månad plus en amortering på 1000-2000 kr per månad. Sedan så krävs det också att man borde ha en insats på några hundra tusen. Så bostadsrätten i Luthagen skulle kosta ca 8200 kr per månad plus att man är tvungen att spara några tusenlappar i månaden i bostaden.
Om jag nu hade 300 000 kr så hade valen legat mellan att investera detta på börsen med 8 % i avkastning och ett boende för 6000 kr per månad i ett lite sämre skick, 8500 kr per månad för en lägenhet i nyskick. Kapitalet skulle ge en avkastning på 2000 kr per månad så total kostnad 4000 kr eller 6500 kr. Detta jämfört med att investera i en bostad, säg den äldre lägenheten i Luthagen, betala 2900 kr i avgift, 3500 kr i ränta på resterande belopp och 1000 kr i underhåll, totalt 7400 kr per månad plus extra risk i och med ett ägande. Kan säga att valet har i alla fall fallit på studentlägenheten för 5000 kr/månad.
Vid vilket pris hade det känts bra att köpa en bostad? Jag tycker personligen att en avkastning på 5 % per år på värdet för att täcka räntekostnader och underhåll är rimligt. Avgiften för en lägenhet i Luthagen är 2900 kr per månad. Jämfört med en nybyggd lägenhet blir skillnaden 5600 kr per månad och med en äldre lägenhet blir det 3100 kr per månad. För 5 % avkastning per år så blir då värdet på lägenheten 1 344 000 kr om den är jämförbar med den nya lägenheten eller 744 000 kr per år för den gamla. Detta innebär att enligt denna beräkning är lägenheten övervärderad med 20-55 % för att jag skulle tycka att det är värt att köpa.