Först vill jag poängtera vikten av kapital och lite insikter jag fick när jag läste Thomas Pickettys ”Kapitalet i det 21:a århundradet”. Kapital bidrar till en stor del av vår ekonomi i form av maskiner, fastigheter, bilar, kärnkraftverk och annat man kan använda under lång tid och investera i. Vi tar ofta betalt för kapital i form av räntor, vinster och hyror. I dagsläget så är ca 50 % av kapitalet bundet i bostäder och ca 50 % i finansiella tillgångar (aktier, räntor) i Europa och i Sverige är läget ganska likt. Realavkastningen på kapital är runt 4-5 % på sikt, olika beroende på olika tillgångar. Detta värde stämmer på sikt oftast överens med den direktavkastning man förväntar sig på aktier och den hyra man förväntar sig på bostäder.
SEB:s sparbarometer för fjärde kvartalet gav att svenskarnas tillgångar exklusive pensioner var fördelat på följande tillgångar:
Om vi sen justerar för bostadsskulder och övriga skulder på båda sidorna så får vi ett 50 – 50 förhållande mellan finansiella tillgångar och bostäder. Det ger oss en klar bild att ca hälften av vårt sparande exkl pension är i bostader och hälften är i finansiella tillgångar. Detta stämmer bra överens med Credit Suisse Global Wealth Report 2014 som säger att vi har 190 000 USD per vuxen i finansiella tillgångar och 209 000 USD i reella, men det är värdet innan de räknar bort skulder. Däremot är det oftast inte fallet för gemene man där en klar majoritet har det mesta av sina tillgångar i bostäder och en liten minoritet äger finansiella tillgångar, speciellt aktier. Sedan är fördelningen mycket snedvriden i Sverige där de rikaste 10 %:en äger ca 70 % av alla tillgångar.
Så nu till frågan: ska man investera i finansiella tillgångar eller bostäder? Vi har ett mycket knepigt läge i dagsläget där räntorna är rekordlåga och många tillgångar står rekordhögt. Dessutom har vi en speciell situation i Sverige med vårt hyressättningssystem som gör att vi får artificiellt låga hyror. Därför så ser situationen annorlunda ut från person till person. Själv har jag lyxen att ha en billig hyresrätt och kan då göra valet mellan att investera i finansiella tillgångar och bostäder.
Säg nu att jag har x antal miljoner, vilket kan göra att jag kan köpa en lägenhet utan lån. Jag kan då antingen köpa en lägenhet och betala avgiften eller så kan jag sätta in dessa i finansiella tillgångar. Stockholmsbörsen har en direktavkastning på ca 3,5 % och bästa räntan på ett sparkonto med insättningsgaranti är ca 1,2 %. I mitt fall skulle jag 30 000 kr per år om jag köpte en motsvarande bostad som min. Då bostaden kostar ca 2 miljoner blir det 1,5 % i avkastning. Om jag däremot inte hade haft alternativet att hyra en hyresreglerad bostad så hade jag sparat 60 000 kr per år om jag köpt min bostad(utifrån uppskattad andrahandshyra samt nybyggnation). Det innebär 3 % avkastning per år. En bonus är också att denna är skattefri i dagsläget.
Ok, så vid 1,5 % i ”direktavkastning” på en bostad jämfört med 3,5 % om jag köper aktier så känns valet ganska självklart. Det kan vara en större risk att köpa aktier, men i dagsläget så kan också bostäder falla. Vid 3 % ”direktavkastning” är fallet lite annorlunda. Det är en ganska okej avkastning, men faran är att om kraven ökar till att bli 4 % på grund av en högre ränta, minskade ränteavdrag alternativt fastighetsskatt så ska antingen bostaden gå ner 25 % i pris eller hyrorna gå upp med 21 %.
Så för att sammanställa en liten lista om fördelar och nackdelar med att investera i finansiella tillgångar vs en bostad:
- Diversifiering. Om man köper aktier på en global marknad så minskar man risken för något lokalt problem. I en bostad är du beroende av landets marknad, staden och till och med kvarteret där du bor. Man blir mycket beroende av att läget eller staden ska vara fortsatt populär.
- Risken. Man vill diversifiera för att minska risken. Utöver det kommer det belåning. Oftast är läget idag att man lånar till sin bostad, vilket gör att man tar på sig en extra risk och en hävstång i och med lånet. Att investera 300 000 kr på aktiemarknaden ser jag som en mycket lägre risk än att investera 300 000 kr i en 2 miljoner kronors lägenhet där man har 85 % lån.
- Den som står i skuld är aldrig fri. Oavsett om bostaden går upp eller ner i värde måste man betala för lånet. Ännu värre är det om man förlorar jobbet och räntorna går upp. I värsta fall kanske man måste sälja och dras med uppemot miljonförluster. Det kan innebära att man är i skuld för resten av livet, vilket känns som en dålig trade-off för sin ”livsinvestering”.
- Transaktionskostnader. Att köpa och sälja aktier idag är relativt billigt. Du behöver inte betala någonting för att köpa en indexfond förutom förvaltningsavgiften. Att sälja en bostad kostar dels några procentenheter i mäklararvode, sen också för pantbrevet och lagfart. Det kan kosta uppemot 5 % av bostadens värde i att flytta.
- Politiskt osäkert. I dagsläget så är det osäkert om alla de förutsättningar som idag finns kommer att vara kvar. Amorteringskrav, avskaffat ränteavdrag och fastighetsskatt pratas det om dagligen i media. Avskaffat ränteavdrag kan innebära på sikt den långsiktiga kostnaden att låna kommer öka från 3-4 % till 5-6 %. Om vi lägger på ett fastighetsskatten på det så kan kostnaden att låna för att äga en bostad nästan dubbleras från 3-4 % per år till 6-7 % per år. Det kommer att pressa priserna och öka ens utgifter för boendet markant.
- En bostad är en kostnad, inte en inkomst. Så länge man bor i en bostad så är det en kostnad. I dagsläget så är det också riktigt svårt att hyra ut bostaden, speciellt en bostadsrätt där man måste få föreningens godkännande. Jämför alternativkostnaden med att äga och bo i en 10-miljonersvilla och att ha 10 miljoner i aktier. Dessa 10 miljoner i aktier kan ge en utdelning på ca 400 – 500 tusen per år medan bostaden kostar i underhåll, uppvärmning etc. Vet själv äldre som klagar över att de skulle betala x antal tusen mer i en hyresrätt jämfört med sin villa, men där de glömmer bort att de kan investera sina x miljoner i sin villa på annat håll.
- Frihet. Denna är tudelad. I länder med marknadshyror så är det en frihet att inte äga sitt boende då man lättare kan flytta till en annan ort. I länder med reglerade hyror som Sverige så innebär det däremot frihet att äga sitt boende, då man inte behöver vänta i 10-20 år för att få ett hyreskontrakt. Det tog mig 7 års kötid att få mitt hyreskontrakt, vilket indikerar att något är fel i systemet.
Hej, intressant inlägg och utan att förespråka det ena eller det andra vill jag bara reflektera på en brist i resonemanget vad gäller 10 miljonersvillan. Det går ju knappast att jämföra en 10miljonersvill med hen "billig hyresrätt", den som bor i Villan upplever förmodligen en slags livskvalitet i det boendet. F.ö får man jua en hävstång i bostads "investering" som du inte skulle få för rena aktieköp (på gott och ont beroende på hur huspriser utvecklas). Den som äger en 10 miljonersvilla är förrmodligen skuldsatt och kan alltså inte casha hem och sätta pengarna på börsen, så den jämförelsen går bort i de flesta fallen.
Jo, det är ju alltid den delen att man upplever en livskvalité med sitt boende och den går det inte komma ifrån. Därför får man också betala en viss premie för det som investering. Anledningen till att jag tar exemplet är att jag känner till flera "fattiga" pensionärer som sitter i 5-10 miljoners villor utan skulder men som inte inser att de i och med detta också betalar flera hundra tusen i "hyra" per år i form av avkastning på kapitalet. Sen med hävstången så är frågan när den är gynnsam eller ej. Att köpa en bostad med 80 % belåning gör att varje prisförändring ändrar kapitalet med 5 gånger mer. I dagsläget innebär det 100 %-iga uppgångar, men det kan också innebära 100 %-iga nergångar.
Återigen till det här med livskvalité. Jag tycker verkligen det är det man ska fokusera på i sammanhanget. Det jag ville poängtera är att man ändå betalar för de insatta pengarna i boendet. Alltför många ser bara kostnaden för bostaden som deras utgifter för lån och drift etc och glömmer bort kapitalkostnaden.
OK jag fattar äldre personer med låg belåning och som inte är så hemkära har definitivt anledninga att se över situationen.