Med kraftigt stigande räntor och fortsatt höga bostadspriser kan man fundera på om folk har råd att köpa bostäder idag? För ett högre ränteläge börjar bli allt mer cementerat och samtidigt har vi haft högsta kostnadschocken på decennier. För i det långa loppet är det köpkraften som styr marknaden och om folk har råd kan säga något om den framtida utvecklingen av bostadspriserna.
Jag själv funderade på detta, speciellt efter att ha tittat på dagens boendekalkyler på Hemnet där det inte är ovanligt med en utgift på 20 000 – 30 000 kr i månaden för dyrare objekt. Trots det säljs ganska många bostäder i Sverige till höga priser och bostadspriserna har inte fallit så mycket som man trott. Därför har jag valt att räkna på om hushållen har råd med dagens bostäder till rådande räntor.
Medelhushållets bostad
I Sverige äger 65 % av hushållen sitt boende där fördelningen är 60 % villor och 40 % bostadsrätter enligt SCB. Medelpriset för en svensk bostad utgående från Mäklarstatistik blir då 3,3 miljoner kronor.
Ett medelsvenskt hushåll tjänar 500 000 kr/år1 vilket givet bankers maxutlåning på 5 ggr årsinkomst kan låna 2,5 miljoner. Lämpligt nog är detta strax över 70 % av en snittbostad á 3,3 miljoner vilket är vad svensken har som belåningsgrad i snitt vid bostadsköp. Givet 70 % belåningsgrad är utgiften för den genomsnittliga bostaden på 13 000 kr i månaden2 vilket motsvarar 30 % av medelhushållets disponibla inkomst (inkomst efter skatt) som är 44 000 kr/månad.
Alltså är vi idag vid den punkt där medelhushållet har möjlighet att låna till strax över 70 % av en medelsvensk bostad och lägga 30 % av sin disponibla inkomst på denna i månaden. Sen har hushåll som äger sin bostad oftast en bättre ekonomi vilket gör att de som köper behöver lägga något mindre på sitt boende.
Svar: Ja, medelhushållet har råd att köpa en genomsnittlig bostad idag.
Höginkomsttagare och dyrare bostäder
Vi utgår från samma sätt att räkna som ovan och tittar på höginkomsthushållen, de topp 10 % av hushållen som har råd med de dyraste bostäderna.
Topp 10 % av hushållen i befolkningen tjänar 1 150 000 kr/år eller mer. Givet bankens maxutlåning kan man låna 5,75+ miljoner vilket räcker bra till topp 10 % av sålda objekt i år som ligger på 6+ miljoner enligt Booli. Utgiften för en 6 miljoners bostad med 70 % belåningsgrad är 21 000 kr i månaden. Det motsvarar 27 % av disponibel inkomst som är 78 000 kr/månad eller högre.
Alltså har hushållen med de högsta inkomsterna råd med de dyraste bostäderna trots högre räntor. Dessutom har man råd att köpa en dyrare bostad vilket gör att det finns ytterligare köputrymme för höginkomsttagare.
Svar: Ja, höginkomsttagare har råd med dagens dyra bostäder.
| Bostad | Disponibel inkomst | Månadsutgift | % av inkomst | |
|---|---|---|---|---|
| Medelhushåll | 3,3 miljoner | 44 000 kr | 13 000 kr | 30 % |
| Topp 10 % av hushåll | 6+ miljoner | 78 000+ kr | 21 000+ kr | 27 % |
Det är de på andra sidan fördelningen som inte har råd
Detta är givetvis en förenklad bild som tittar aggregerat på snittet. Som blir tydligt ovan är att de som kan lägga 30 % kontantinsats och har höga inkomster är de som har råd. De nya på bostadsmarknaden och de med lägre inkomster börjar få det tufft just nu.
Den som köper med 15 % kontantinsats har ca 50 % högre bostadsutgift3 på grund av mer i räntekostnader och amortering. Detta gör att snittbostaden i så fall motsvarar 45 % av medelinkomsten.
Som SBAB:s undersökning nyligen visat behöver en tredjedel med över 50 % belåningsgrad ta av sina besparingar med dagens räntor. Dessutom behöver de eventuellt sälja om räntan går upp till 7 %. Detta stämmer med vad som börjar rapporteras i nyheterna om att ensamstående och mindre bemedlade hushåll börjar få riktigt tufft nu.
Många har råd men andra faktorer kan påverka
Anledningen till att jag gjorde denna analys var på grund av att jag själv var lite förvånad över att bostadspriserna inte gått ner så mycket trots den branta ränteuppgången vi har haft. Det visar sig att många hushåll fortsatt har råd med bostad även vid ett högre ränteläge och förklarar att många bostäder fortfarande säljs idag till ganska liknande priser som innan.
Men som snittet döljer är det många som nu får det svårt med att ha råd. Dessutom stöds dagens priser av en stark arbetsmarknad och att säljare och köpare inte möts (som gett rekordutbud). Räntehöjningarna har inte heller fått fullt genomslag i ekonomin och det är många föreningar som behöver höja sina avgifter kraftigt kommande år på grund av de högre räntorna. Det börjar helt enkelt bli tufft för många hushåll vilket kan sätta fortsatt press på priserna framöver.
Det är också vad som skett vid tidigare utdragna nedgångar i bostadsmarknaden. Kriser som 90-talskrisen i Sverige och finanskrisen i USA gjorde att många hushåll inte hade råd med sina bostäder och det tog flera år innan bostadspriserna bottnade. Bostadsmarknaden är trots allt en marknad där ekonomi och psykologi spelar roll och där marginalspelarna kan ha stor påverkan. Jag tror minskad köpkraft och minskade skulder kan vara det som sätter tongångarna kommande år på bostadsmarknaden. Minskade skulder och dess påverkan på bostadsmarknaden är något jag tänkt titta mer på i ett kommande inlägg.
Noter
- Utgår från SCB:s fördelning av inkomster för 2021 uppräknat med 7 % motsvarande uppskattad inkomstökning 2022-2023. ↩︎
- Givet 30 % insats, 5 % ränta med skatteavdrag och 1 % amortering och 4000 kr i drift per månad (inkluderar både lägenheter och villor). ↩︎
- 85 % lån, 5 % ränta med skatteavdrag och 2 % amortering är ca 50 % dyrare än 70 % lån med 1 % amortering (85*(5*0,7+2)/(70*(5*0,7+1)). ↩︎