Jag tänkte lite öppet fråga bloggens läsare om vad ni tror om framtidens bostadspriser? Speciellt gäller det om när det kan vara lägligt att köpa en bostad. Vi ser nu att bostadspriserna faller och att det är rekordutbud på bostadsmarknaden i och med hög nyproduktion. Detta trots att vi är inne i högkonjunktur, mycket likt det som skedde i USA under åren 2006-2007 (se detta inlägg). Fallet i priser kan göra så att vi ser en drastisk minskning av nybyggandet, vilket i sin tur kan få in svensk ekonomi i lågkonjunktur.
Det skulle också komma lägligt med övriga konjunkturcykler. Kollar vi var ekonomin står är vi slutet av konjunkturcykeln och senaste konjunkturbarometern har sin högsta notering för denna cykel. Detta samtidigt som hushållen bedömer risken att bli arbetslös som den lägsta på 16 år. Också i USA har de lägsta arbetslösheten på 17 år och börserna står på topp. Det innebär att vi är nära slutet av denna cykel och i ett läge där allt ser bra ut, i likhet med läget 2007.
Trots detta har vi som sagt redan sett en avmattning av bostadsmarknaden och här i Uppsala säljs många lägenheter för priser motsvarande de som rådde under 2014. Det innebär priser på runt 10-20 % lägre än rekordpriserna senaste året. Skulle de falla ytterligare 20 % är vi tillbaka till 2012 års nivåer.
Det känns som att det kan finnas lägen framöver för att köpa och jag börjar själv bli intresserad av att köpa mitt eget boende då det skulle kunna vara lägligt kommande år. Det kan dyka upp bra lägen framöver och på lång sikt kan en bostadsinvestering vara bra om man köper för rätt pris. Med den överreglerade hyresmarkanden finns det också en bra anledning till att äga sitt eget boende och ha möjlighet att välja hur och var man ska bo.
Så åter till frågan: När tror ni det kommer vara bäst att köpa en bostad? Är det läge nu när det är rekordutbud på marknaden? Eller är det bättre att vänta till under eller efter nästa lågkonjunktur?
Sen vad anser ni vara ”rätt pris” för en bostadsrätt? Exempelvis, vad är motiverat att betala för en 2:a relativt centralt i Uppsala; 1 miljon (priset 2007), 1,5 miljoner (priset 2012) eller 2-2,5 miljoner (senaste årens pris)?
Enligt min uppfattning bör rätt pris på en sund marknad vara där räntekostnad+normal amortering+månadsavgift vid ett normalt lån med cirka 15 procent kontantinsats inte överstiger hyreskostnad för en motsvarande hyresrätt med mer än 20-25 procent. Vad det skulle motsvara i pris vet jag inte för kan inte hyresmarknaden i Uppsala alls. Sedan har folk olika inkomst men någonstans bör det jämna ut sig med beaktande av medianlön och olika standard/läge.
Till exempel om en hyresrätt kostar 8 000 kronor per månad bör totala kostnaden för en bostadsrätt inte överstiga 10 000 kronor för att det ska vara en någorlunda sund affär. Det skulle också innebära att ett ensamhushåll med medianlön inte betalar mer än halva sin nettoinkomst för bostaden.
Jag säger som Warren Buffett:
“Be Fearful When Others Are Greedy and Greedy When Others Are Fearful”.
Bra riktlinjer. Det ligger ungefär på 8000 kr per månad i hyra här i Uppsala för en 2:a och månadsavgiften brukar ligga kring 3000 kr. Så blir ju 7000 kr i månaden i ditt exempel. Det blir 4,2 % på 2 miljoner eller 5,6 % vid 1,5 miljoner. I båda fallen täcker det både ränta och 2 % amortering i dagsläget och upp till ca 3 % ränta innan avdrag för 2 miljoner eller upp till ca 5 % ränta i fallet 1,5 miljoner. Med dagens ränteförutsikter blir det motiverbart med båda fallen i så fall. Det är lite som jag skrivit om tidigare här på bloggen; priserna beror en del på räntenivån. Är bara stor osäkerhet på vad den kommer att vara, men dagens låga räntor borde dämpa fallet i bostadspriser.
Ja, frågan är om det är nu, eller om det kommer bli "blood on the streets" framöver! Känns ju som det är ändå lägligt nu när alla tidningar har det på förstasidan.
Tack för en bra blogg och ännu ett bra inlägg!
En fråga: Är det för att man kan se lägenheten som en tillgång som bör gå som inflationen och därmed urholka lånet över tid, och därmed balansmässigt ge betalt för risken det innebär att äga en bostadsrätt?
Eller varför vill man annars ha större kassautflöde för en bostadsrätt än en hyresrätt?
Ja, över tid bör ju bostaden öka i värde i takt med hyran som oftast ökar lite snabbare än inflationen. Det blir ju ökningen av värdet på bostaden. Där blir det upp till en vad ens avkastningskrav är, men normalt brukar de flesta inte vilja betala mer för framtida värdeökningar. Anledningen till den högre kassaflödet blir ju amorteringen. Ränta + avgift är oftast de direkta kostnaderna är och det många jämför med hyran. Sen om man lägger på amortering ökar utgiften. Jag tror som utlandsutdelaren att många inte är villiga att lägga för mycket mer än 20-25 % utöver hyran inkl amortering. Men det är svårt att exakt veta. Tror nog de flesta kollar på vad de betalar här och nu och väger det mot att hyra.
Hur gör man jämförelsen om det inte finns någon motsvarande lgh att hyra då? Alla kommuner har ju inte så värst många hyreslägenheter, vissa i princip inga. Jag tänker att man får ta ett steg tillbaka och se vad det kostar att bygga en lägenhet. Då får man med lägesfaktorn i markpriset också. Hyrorna kommer ju härifrån, men där finns ju också regleringar att ta hänsyn till.
Håller med om att riktlinjerna är bra, men det finns ju såklart många fler saker att ta hänsyn till och som nog fäller avgörandet i de enskilda fallen.
Det är ju nästan omöjligt att förutsäga framtiden, när och hur stora marknadsrörelserna blir. Så har du ett bra läge i livet att köpa efter en nedgång så är det nog bara att slå till, tänker jag. Detta gäller ju då för en bostad du ska konsumera själv. Är det endast en investering blir ju saken annorlunda.
Ja, helt klart. Sagt och gjort: https://investerarfysikern.blogspot.se/2017/11/nyproduktion-och-bostadspriser.html
Här i Uppsala har ju det stora byggandet gjort att det är en enklare situation att jämföra. I områden med nyproduktion som är relativt centralt går det att få tag på en nyproducerad hyreslägenhet relativt enkelt. Där är hyran nära 9000 kr i en 2:a (fallet ovan drog jag ner lite för att ta hänsyn till att man kanske har möjlighet att få tag på en äldre 2:a). I stort sett kan du som nyinflyttad välja; betala 9000 kr per månad för en ny 2:a eller köpa en lägenhet för 2 miljoner med 3000 kr i avgift. Både lägenheterna i de nybyggda områdena och i centrala delarna ligger ganska lika i prisnivå, så det ger ett riktmärke för prissättningen av lägenheter. Nu har till och med det kommunala bostadsbolaget svårt att hyra ut nya lägenheter, så de kommer att minska byggandet för att motsvara efterfrågan. Det blir lite en "parameter" man kan gå på. Sen är ju fallet annorlunda om du har en hyreskontrollerad lägenhet för 6000 kr i månaden.
Ja, helt klart. Det är därför jag börjar fundera på det nu då det snart är bra läge i livet och skulle passa in nu när priserna fallit.
Hehe det hade du ju redan gjort ja 🙂
Men för att svara på frågan i inlägget. 2 miljoner är det nog absolut värt för en 2:a i Uppsala. Man bor ju billigare än motsv hyres så länge inte räntan rusar kraftigt uppåt.
En annan aspekt är nog att en hyreskontrollerad "gammal" lägenhet med lägre hyra har nog lite lägre standard än en nyproducerad eller nyrenoverad äldre (och därmed höjd hyra).
Vad händer egentligen med avgifterna i bostadsrätterna när räntan går upp? Eller om lånen måste amorteras? Är det rätt eller fel att betrakta avgiften som en konstant?
Nej, självklart inte. Ungefär en tredjedel av avgiften i nybyggda lägenheter utgörs av ränta och amortering. Om denna del behöver dubblas ökar ju avgiften med en tredjedel. Det påverkar självklart ekvationen. Men säg att det sker över tid, samtidigt som lånen i föreningen betalas av, så att avgiften under en tioårsperiod ökar med 30 %. Hyran ökar ungefär likvärdigt över en tioårsperiod, så det blir lite på ett ut. Men om det kommer ändrade spelregler och liknande får man ta det i beaktning.
Köpte vårt hus i slutet av 1983 för 155 000 på exekutiv auktion (taxvärde 150 000), förra ägaren hade bottenlån på 365 000.
Nu värderat till knappt 3 miljoner. Med facit i hand så har boendet varit gratis.
Kan man vänta så kommer betydligt bättre möjligheter än vad som råder nu.
Men hur länge ska man vänta, livet går inte i repris, inte enkelt.