Bostadsköparnas kortsiktiga tänk

Jag är skeptisk till dagens bostadspriser. Jag tror de har gynnats för mycket av den låga räntan, så att vi kommer se en motsatt utveckling när räntan höjs igen. Jag tror att köpare kollar för mycket på vad räntan är just nu när de gör sina köp, och med räntor runt 2 % blir allt billigt.

Det är bara att kolla in på Hemnet så möts man av en kostnadskalkyl på hur mycket bostaden går att köpa. Där får man ett pris och så antar man att priset kommer att ligga runt detta. Om nu folk säger att räntan kommer att öka till 5 % så är motargumentet att det ligger långt bort och då kommer bostaden ha ökat så pass mycket i värde. Nu i och för sig så är det ganska långt bort då Riskbanken sagt att de ska hålla räntorna låga till slutet av 2016. Men man ska bo i en bostad efter 2016 också. En normal reporänta enligt Riksbanken är då 3-4 %, vilket innebär ca 5 % i bostadsränta. Det innebär ganska mycket högre kostnad än dagens ränta.

Lars EO Svensson brukar motivera det höga priset med att hushållens förväntningar på bostadsränta är fortsatt höga. För några år sedan så var förväntningarna att räntan skulle återgå till 5 % efter 5 år, från vilket han motiverade att hushållen har höga förväntningar. Däremot så förväntar man sig att bostadsräntan ska ligga på 3,5 % om fem år idag, vilket innebär att folk idag gör en stor satsning på att det låga ränteläget håller i sig.

Så det ger oss tre olika uppskattningar på vad bostadsköparnas uppfattning av vad en långsiktig ränta blir, dagens ränta, den förväntade räntan om 5 år och en ränta utifrån Riksbankens normalränta. Dessa olika uppskattningar gör att kostnaden för att äga en bostad blir ganska olika. Här uppskattar jag att den del man äger av bostaden vill man ha samma ränta för som den del man lånar för.

Vi testar ett exempel. Själv har jag kollat på en 2:a runt 50 kvm och de kostar ca 2 miljoner med 3000 kr i avgift i Uppsala eller Stockholm närförort. Med de tre räntecasen så blir kostaden följande (notera att räntekostnaden blir 70 % av räntan på grund av avdrag):

2:a, 50 kvm, 2 miljoner, 3000 kr/månad avgift:

2 % ränta: 5330 kr per månad
3,5 % ränta: 7080 kr per månad
5 % ränta: 8800 kr per månad

Så idag så får man ett relativt billigt boende som endast kostar 5330 kr per månad. Däremot, om räntan stiger och normaliserar sig till 5 % så blir kostnaden 8800 kr per månad, en ordentlig “hyreshöjning”.

Jag tror själv att det kommer att ta ett tag för normalräntor. Jag tror däremot att en ränta på 3,5 % i snitt de kommande 5 åren kan vara en bra bedömning för att vara på den säkra sidan. Då är bostaden ganska okej värderad, men hittar man en billig hyresrätt så kan man komma under boendekostnaden. Det sega vore däremot att behöva betala 8800 kr om räntorna kommer att höjas ganska snabbt. Själv skulle det slå ganska hårt på min ekonomi att behöva betala 3500 kr mer per månad, eller till och med mer då räntorna skulle kunna gå upp i 6-7 % per månad.

Flera säger, bland annat ekonomiprofessorn Harry Flam, att man bör inte se ränta + avgift som den totala kostnaden, utan man bör dra av kostnaden för hyreshöjningar/inflation. Då vi köper ett boende så köper vi också avsaknaden av framtida hyreshöjningar. Om vi antar att dessa är på 2 % per år, så innebär det att vi bör betala 2 % av boendets värde varje år för att vi slipper hyreshöjningar. För en 2:a som kostar 2 miljoner innebär det 3300 kr per månad. Jag är skeptisk till att folk är villiga att betala 3300 kr per månad för att slippa en hyreshöjning och samtidigt ta på sig allt risk som ett ägande innebär. I Harry Flams senaste beräkning där han motiverar att vi inte har en bostadsbubbla så har han helt glömt bort den riskpremie som ett bostadsköp innebär. En bostadsköpare tar på sig all risk med att en bostad stiger och sjunker i värde, vilket gör att detta bör inte räknas med i boendekostnaden. Att nu också motivera att prisökningen bör vara likt inflationen, samtidigt som den verkligen inte varit det de senaste 20 åren motsäger också argumentet.

Ett bra mått på prisökning enligt min mening är disponibel inkomst och boendekostnad. Det har klart visats att vi spenderar samma belopp på bostaden över tid i del av inkomsten, runt 30 %. Det innebär att prisökningen beror av två faktorer, kostnaden för att bo samt ökningen av disponibla inkomster. Nu är vi i slutet av den cykel som gynnat båda. Vi har haft otrolig minskning av kostnaden för att bo, genom slopad fastighetsskatt och minskade räntor, samtidigt som de disponibla inkomsterna har ökat med nästan 4 % per år de senaste 10 åren. Det innebär att vi har riktigt låga boendekostnader jämfört med tidigare. De flesta bedömare är ganska övertygade att det motsatta kan komma att ske nu, vi får ökade boendekostnader och minskad tillväxt i disponibel inkomst, vilket gör att vi bör börja gå åt andra hållet i bostadspriser.

Jag tycker att Thomas Picketty har en bra bedömning på kostnaden för en bostad. Han jämförde hyror i centrala Paris med kostnaden och såg att det innebar en reel avkastning på kapital på 3 %. Han menade på att på sikt bör det ligga runt 4 %, och motiverade då att hyrorna skulle öka. Själv tycker jag också att en avkastning på 3-4 % är rimlig, då det täcker den långsiktiga kostnaden för ett bolån. Ur denna synvinkel bör en bostad som kostar 2 miljoner kosta mellan 5 000 kr – 6 700 kr per månad i kapitalkostnad. För exemplet med 2:an innebär det en boendekostnad om 8000 – 9700 kr per månad. Intressant nog ligger hyrorna på den “fria marknaden”, alltså andra-hand och nyproduktion, runt detta pris. Detta skulle kunna motivera höga priser. Så beroende på vilka mått vi ser det på så är det svårt att avgöra dagens läge. Om vi hade haft marknadshyror hade det varit mycket lättare.

Kollar vi på länder med marknadshyror, t.ex. Frankrike och England, så ligger de enligt The Economist på liknande nivåer som i Sverige när det gäller bostadspriser i förhållande till inkomst och hyror. I alla tre länder är bostadspriserna 25 % över snittet mot inkomster de senaste 40 åren och bostadspriser som är 30-50 % snittet mot hyror de senaste 40 åren. Sverige ligger faktiskt under England när det kommer till bostadspris/hyra kvot. Kollar vi historiskt sett, så brukar perioder av denna övervärdering i olika länder återgå till en mer normal värdering, speciellt efter de har toppat efter en brant uppgång, vilket de verkar göra nu både i Sverige och UK. Det innebär att bostadspriserna kommer att falla 20-30 % mot inkomst under en period på ca 5 år.

Så själv gör jag bedömningen att man bör vara försiktig att ge sig in i bostadsmarknaden i dagsläget. Behöver man köpa, eller har redan köpt så tycker jag att man bör fundera över hur man klarar en långsiktig ränta på 5 %. Själv tycker jag att det viktiga är att jämföra boendekostnaden med en hyreskostnad. Man köper för att bo, och värdestigningen kommer inte gynna en under den tid man bor. Att bostaden stiger i värde är en kompensation för den risk som du tar genom att köpa. Om marknaden följer det historiska mönstret på olika bostadsmarknader i världen så kan vi se ett rally nu, som sedan slutar i ett prisfall på 20-30 % mot inkomster de närmaste 5 åren. Om inkomsterna ökar med ca 3 % per år, innebär det ett reellt prisfall på 7-19 %. Men vi får se, det har i alla fall varit billigast att köpa en bostad i lågkonjunktur.

12 reaktioner på ”Bostadsköparnas kortsiktiga tänk”

  1. Det går att kalkylera, och periodisera, en boendekalkyl med ränta på säg 7-8%. Antingen så amorteras "mellanskillnaden" eller placeras i något som ger avkastning.

  2. Själv betalar jag en varmhyra på 3300 kr för en etta på 40 kvm, med inglasad balkong med havsutsikt och parkering ingår. Tycker hyran är rimlig är rimlig, även om den har stigit med ungefär 100 kr om året de senaste 10 åren. Hyr av det kommunala bostadsbolaget i en populär inflyttningskommun. Har även stått tillräckligt länge i bostadskö för att kunna få i stort sett vilken lägenhet jag vill den dagen jag vill ha ett större boende. Eller så kan jag bara byta min nuvarande lägenhet och behålla kötiden.

    Förstår inte alla dem som har så bråttom med att köpa en bostadsrätt. Men jag antar att det delvis handlar om att det är en trend just nu. Det tycks även finnas en djup tro på att bostadspriserna ständigt kommer fortsätta upp.

  3. Oj, det var billigt. Håll fast i den! Betalar 5500 kr för 53 kvm inkl parkering och tycker det är billigt. Idag är kommunala bostäder det bästa alternativet, tyvärr är det så svårt att få tag i och det krävs många år i kö för att få ett kontrakt.

    Jag håller med dig. Flera av mina kompisar kan inte ens tänka sig att skaffa en hyresrätt, av några principiella skäl eller vad det nu är. Man får höra om var och varannan som gör bostadsklipp, har flera i min närhet som känner att de blivit så rika nu på grund av det plötsliga värdestigningen. Men fortfarande är ju bostaden en kostnad, och räntorna måste betalas också om priserna går ner och räntorna går upp.

    Min tanke är att dagens priser är en illusion som skapats av låga räntor. Om vi väl vaknar upp ur denna illusion så kommer tyvärr många känna den kalla verkligheten. Tyvärr drabbar en bostadskrasch hela ekonomin hårt, vilket kan göra att det blir något vi alla får känna av. Vi får se vad som händer.

  4. Jag skulle tro att bankerna inna de beviljar lån tar i beräkning att man kan betala en ränta vid ca 5%. Man har på lång sikt så vitt jag vet nästan alltid vunnit på att ha egen bostad, typ 30 år eller mer. Mina föräldrar skrattaade redan för 20 år sedan åt beloppet dom betalat för sitt hus, Jag skrattar idag vid tanken på vad jag betalat för hus eller lägenheter genom åren. Priserna kan inte gå upp i oändlighet, särskilt inte i det tempo som nu råder, men vad har man för alternativ om man vill bo i storstadsregionerna som 20-25 åring ?

  5. Om mina siffror stämmer (hämtade från SEB) så har 3-månaders snittat på 3,5% senaste 10 åren (se mitt inlägg om rörligt eller bundet) och trenden är sannolikt fortsatt fallande.

    Om jag får gissa för kommande 5 år så lär snittet på 3-månaders understiga 3,5% med stor sannolikhet. Oavsett det så är det lämpligt att buffertspara mellanskillnaden så att man kan amortera och/eller balansera ränteutgifter vid ett högre ränteläge.

    Bra och intressant inlägg!

  6. Jo, det gör de säkert. Bostadsinvestering brukar vara en bra investering, frågan är om det är det till dagens nivåer? Jämförde med 2012 och insåg att det var en bra investering då, även borträknat uppgången. Boverket skrev en rapport och sa det att på lång sikt är bostad alltid en bra investering, men på kort sikt kan det variera. En annan sak de poängterade var också att idag så måste flera köpa en bostad, trots att det kanske inte är bästa läget i livet, t.ex. då man är 20-25 år utan bra sparkapital.

  7. Jo, de är inte höga. Den eviga frågan är hur länge de kommer att vara låga? Mitt tidigare inlägg om räntor (http://investerarfysikern.blogspot.se/2015/04/langa-vs-korta-rantor.html) så konstaterade jag att räntorna var låga från depressionen 1930, tills början av 1950-talet. Det kan innebära att vi kommer ha fortsatt låga räntor, även om depressionen och andra världskriget var mycket mer extrema händelser än dagens.

    Oavsett vad så väljer jag att tillämpa Buffetts regel “Be Fearful When Others Are Greedy and Greedy When Others Are Fearful” och avvakta tills folk blir mindre giriga och mer rädda på bostadsmarknaden.

  8. Ja det är för det mesta billigt i Sverige. Nästan för billigt för folk verkar har tappat tacksamheten för det. Få sparar längre och ännu färre investerar.

    Bor i Sydney och här är normal hyra $400 per vecka. DVS 1750 per månad. En bit över 11500kr. Då är det ändå billigare än att köpa om man inte kan slanta upp 100 till 200tusen dollar i handpenning.

  9. Nu är det ett tag sedan det här inlägget skrevs, men tänkte iaf bidra med hur jag ser på det. Jag håller med om allt ni säger och att det är konstigt att se på pengar som man inte har i handen som "ägda pengar". Hur som helst, jag vill äga mitt boende helt enkelt för att jag kräver kontroll. Missförstå mig inte, jag _vill_ inte ha kontroll, jag _behöver_ det. I ett ägt boende bestämmer jag själv hur jag vill att det ska se ut. Jag har även husdjur; en hyresvärd kan välja att förbjuda husdjur, men det kan inte en BRF på samma sätt. (Husdjursförbud är en inskränkning av mängden potentiella köpare och enligt lag måste därför 100% av föreningsmedlemmarna rösta för ett förbud. Eftersom jag aldrig kommer att rösta för kan ett förbud inte införas. ^^)

    Jag tycker att det viktigaste är att man väljer en boendeform baserat på sina egna prioriteringar. Sedan är det som med allt annat; du får stå för konsekvenserna av ditt beslut. (Positiva och negativa.) Tbh är det ingen större skillnad än att handla med aktier; du ska inte ha pengar på aktiemarknaden som du inte kan klara dig utan.

  10. Tack för en intressant kommentar. Jag håller med dig, man ska köpa en bostad om man vill det och det ökar ens välbefinnande. Men man ska också notera att det är en sorts konsumtion och att det kostar. Dessutom att det är en investering och att priset kan falla, likt aktiemarknaden.

    Det som jag främst reagerade på är det resonemang om att en bostadsinvestering är en säker och självklar investering framför t.ex. börs och räntor. I mitt fall sitter jag hellre på en hyresrätt med några hundratusen kronor på börsen än i en bostadsrätt med några hundratusen kronor i och 1-2 miljoner i lån. Sen kan det vara bra att ha båda, men jag tror det är farligt att gå in i dagens bostadsmarknad ur investeringsperspektiv.

  11. Jag tänkte också 2010 att nu köper jag en 2a i Eriksberg för 1,2 miljoner men då varnade massa bloggare och riksbanken och tidningar och vänner o.s.v. för att det är det övervärderat och att priserna kan komma att falla. Jag gick på det och avvaktade. Nu kostar 2an där runt 3 miljoner. Är det någon som idag tror på ett prisfall på 70%? Tror inte det. Nu kommer ni dock fortsätta att varna för bubblor och att priserna kan komma att falla. Om 5 år kostar säkert 2an i Eriksberg 12 miljoner SEK. Låter osannolikt visst men inte fan trodde någon att en 2a skulle öka 2 miljoner i pris på 5 år heller.

Lämna en kommentar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *