Avkastningen på en bostadsinvestering

I mitt tidigare inlägg så tyckte jag att det var dyrt att köpa en bostad idag och reflekterade över olika räntor och kostnader för att äga bostaden. Jag tänkte nu utvärdera hur det är att äga sin bostad över tid, och hur man kan se bostaden som en investering som ger en inflationsjusterad avkastning.
Ungefär hälften av svenskarnas kapital är bostäder och ungefär hälften är finansiella tillgångar. Jag utgår här från Riksbankens historiska finansiella statistik som heter “Historical Monetary and Financial Statistics for Sweden, Volume II: House Prices, Stock Returns, National Accounts, and the Riksbank Balance Sheet, 1620–2012” och presenterar figurer från denna. Under åren 1870-2012 så har den inflationsjusterade avkastningen på börsen varit 6 % per år och ca 2,4 % för räntor (över tid ingen större skillnad mellan korta och långa räntor). Det hela presenteras i grafen nedan (notera logaritmisk skala).
Kollar vi på huspriserna så har den inflationsjusterade avkastningen varit 0,6 % per år, varav nästan allt har kommit sedan 1995. Fram tills 1995 så gav hus en avkastning likt inflationen, efter det så har vi fått en ordentlig uppgång (notera att grafen slutar 2010, sedan dess har bostadspriserna fortsatt upp med 30 %). Därför så uppskattar de flesta ekonomer att en bostadsinvestering bör ha en värdestigning likt inflationen. Kollar vi på grafen så stämmer det bra tills 1995.

 

Det innebär att vi över tid bör betrakta en bostad som en investering som inte bör ge någon värdestigning utöver inflationen. Därmed bör all avkastning komma från den direktavkastning en bostad genererar. Ett annat argument är också att man köper för att bo, och man behöver ett boende resten av livet. Så det är i princip att inte behöva betala hyra som man köper. Det är också ur denna synvinkel t.ex. Picketty ser på kapitalet investerar i bostäder, hyran är den avkastning som ägaren får.

Så det innebär att en bostadsinvestering bör göras om hyran kan sänkas, eller om man får en bra avkastning på det kapital man köper bostaden för. Själv skulle jag minska min årskostnad med 30 000 kr om jag köpte en bostadsrätt med 3000 kr i avgift (normal summa för min storlek på lägenhet). Det innebär att jag skulle få 1,5 % avkastning på det jag köpt bostaden för (i mitt fall ca 2 miljoner). Det skulle nätt och jämnt täcka dagens ränta, men då jag misstänker att räntan inte kommer ligga på 2 % för evigt så ser jag det inte som en bra investering. Däremot, om jag inte hade en subventionerad studentlägenhet som krävde 7 års kötid, utan behövde vända mig till den “fria marknaden”, så hade jag sparat kanske 60 000 kr per år. Det innebär en avkastning på 3 %. Det skulle täcka en bankränta på upp till 4,3 %. Med tanke på att man kan låna för 3,15 % på 10 år idag så innebär det att detta skulle vara en bra deal.

Jag skulle vilja säga att det finns flera anledningar till att jag inte köper en bostad i dagsläget. Dels så skulle jag få en mager avkastning på min investering och högst troligt få betala mer än vad jag gör idag i min subventionerade hyresrätt. Sedan är jag missnöjd med att endast få någon procent i realavkastning. Dessutom så känns det extra riskfyllt att investera med lånade pengar, i dagsläget investerar jag endast med egna. Kollar vi på den historiska trenden så är det något speciellt som händer i dagsläget. Aldrig någonsin har bostäder gett en sån bra avkastning som de senaste 20 åren. Dåligt byggande, billigare bostadskostnader och ökade inkomster är förklaringsfaktorer, men Boverket har skrivit rapporter på det och såg att 20 % av bostädernas underliggande värde var bakåtblickande förväntningar under 2011 och 2012. Idag har priserna gått upp med 30 % på detta, vilket gör att troligtvis så kan vi uppskatta att denna del har ökat till ca 35 %. Det innebär att ca en tredjedel av dagens bostadspriser är motiverade av bakåtblickande förväntningar, alltså av att man tror på fortsatta prisökningar. Ett 30 %-igt prisfall skulle öka avkastningen på bostaden till mer acceptabla 4-4,5 %, så det känns inte omöjligt. Vi får se vad som sker. Boverket förutspådde att 10 år av nominellt stillastående priser skulle radera gapet, nu ser det mindre ut som en lösning.

Det är intressant med bostadsinvesteringar. Vet många som sitter på miljoner investerade i sin bostad, utan att riktigt förstå dess alternativa värde om detta var investerade i finansiella tillgångar. Tror inte många som äger en 5 miljoners villa inser att vid 5 % realavkastning, en relativt bra finansiell avkastning på börsen, så skulle det investerade beloppet generera en månadslön på ca 20 800 kr per månad i avkastning.

Oavsett vad som är bäst, köpa eller ej, så avslutar jag med ett Buffett citat som passar in i dagens läge på bostadsmarknaden: “Be Fearful When Others Are Greedy and Greedy When Others Are Fearful”

2 reaktioner på ”Avkastningen på en bostadsinvestering”

  1. Hej!

    Du kommer fram till helt rätt slutsats. Bara en kommentar. Att lägga pengar i sitt boende är ingen investering. Det är att spekulera i en prisuppgång. Investerar gör man i t ex en maskin som producerar en vara som du kan sälja och därmed får en intäkt. Det är att investera. Om du "investerar" i ett hus så skapar du en kostnad åt dig själv, alltså är det ingen investering.

Lämna en kommentar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *