Hyresvärdar nyttjar presumtionshyror

Presumtionshyror är hyror som kan motiveras vid nybyggnation och ombyggnation i större skala. Här i Uppsala så sker det omfattande ombyggnationer av hus från 1960-talet. Dessa får nu en omfattande uppdatering, vilket också gör att hyran för dessa bostäder kan höjas. T.ex. på Uppsalahems hemsida så skriver de att den nya hyran för de ombyggda bostäderna hamnar på ca 7000 kr plus varmvatten på några hundra kronor för en 2:a på 60 kvm. Det innebär höjning av hyran på ca 2000 kr då dessa lägenheter skulle ligga på ca 5500 kr inkl varmvatten. Då dessa bostäder närmar sig marknadshyran så kan de fås efter bara någon månads kötid.

Nybyggda lägenheter tillämpar också presumtionshyra och har ganska hög hyra idag. För flera nybyggnadsprojekt i Uppsala och Stockholm närförort så ligger hyran på 8500 kr för en 2:a på 50 kvm. Det kan jämföras med ett objekt med brukvärdeshyra på 50 kvm på Ekebyvallen som ligger ute nu som var byggt 2007 med en hyra på 6000 kr per månad. Inne i centrala Stockholm går liknande nybyggda lägenheter för 11 000 kr per månad på Södermalm. Jämför vi med en bostadsrätt med en avgift på 3000 kr per månad så innebär det ett värde på bostaden vid 3 % direktavkastning på 2 200 000 kr för Uppsalalägenheterna och 3 200 000 kr för Södermalmslägenheterna. Detta är också ungefär vad motsvarande bostadsrätter ligger på, vilket visar att 3 % direktavkastning kan vara ett bra mått.

Kollar man in Rikshems och Stena Fastigheters ombyggda 3:or på 80 kvm på Kvarngärdet och i Gränby så har dessa en hyra på 9000-9500 kr per månad och de kräver endast några månaders kötid. Jämför man med renoverade bostadsrätter i närheten så ligger dessa på 2 miljoner och 3 500 kr i avgift. Det innebär att direktavkastningen är 3,5 % på dessa bostäder, vilket är strax över den tidigare beräknade. För 2:orna på 65 kvm så ligger hyran på 7800 kr per månad och motsvarande 2:or ligger runt 2 miljoner och 3000 kr i avgift, vilket ger en direktavkastning på ca 2,5 %. Så en direktavkastning på 3 % är ungefär där det hamnar här med.

Så om presumtionshyrorna kan antas vara mer riktvisande som marknadshyror så innebär det att dagens bostadsrätter är värderade korrekt med en direktavkastning på 3 %. Så det kan komma och fluktuera kring detta värde framöver. Sen är frågan om det är hållbart då hyrorna för nybyggda lägenheter har ökat från ligga i linje med övriga till att nu vara ca 50 % högre.

Lämna en kommentar

Din e-postadress kommer inte publiceras.