Ingen husprisbubbla enligt Lars EO Svensson

Kom över detta inlägg på Ekonomistas av Lars EO Svensson där han argumenterar för att det inte är en husprisbubbla i Sverige utan att dagens priser är det nya normala. Han menar på att de bostadspriserna har sedan 2007 fallit jämfört med disponibel inkomst, vilket också stämmer då man kollar på Valueguards bostadsprisindex (prisstegring på 4,7 % per år). Han tycker att bostadspriserna var rätt värderade under 2007 på grund av att då hade fastighetsskatten tagits bort samt att räntorna hade legat på 3-6 % under en tioårsperiod. Räknar man på direktavkastningen för en lägenhet då så var den ungefär 3 %, något den också är för nya lägenheter idag och lägenheter i Paris (källa Picketty, som också inte tror på en bubbla i fastighetspriser). Så detta kanske är det nya normala. Däremot så har bostadsrätter under denna tid värderats upp ordentligt då värdeökningen sedan 2007 varit den dubbla jämfört med villor. Anledningen till den stora ökningen av disponibel inkomst är till stor del på grund av skattesänkningarna, så troligtvis kommer det inte ske en liknande ökning framöver.

Källa: Ekonomistas

Vad innebär detta framöver? Troligtvis så kommer direktavkastningen på en bostad fortsätta vara 3 % om inte fastighetsskatten återinförs eller skatteavdraget på lån tas bort (vilket kan hända). Disponibel inkomst kommer troligtvis öka med 3-4 % framöver (beroende på lönetillväxt och inflation) vilket ger en lika stor värdeökning. Så troligtvis ger bostaden en totalavkastning på 6-7 % per år framöver. Däremot finns det negativa chocker som skulle kunna dra ner priserna vilka är fastighetsskatt, minskat skatteavdrag, kraftigt höjda räntor, avreglering av hyresmarknaden och kanske en väldig byggboom. En lärdom är i alla fall att det är bäst att köpa boende i en lågkonjunktur eller konjunkturvändning (2008-2009, 2011-2012).

Detta innebär att det nu lätt går att uppskatta kostnaden för ett boende. En 2:a i Uppsala och Stockholm närförort kostar 1 700 000 kr + 3000 kr i avgift, det innebär en kostnad på 7250 kr per månad. En 2:a i centrala Stockholm kostar ca 4 000 000 kr + 2000 kr i avgift vilket innebär en kostnad på 12 000 kr per månad. Dessa har värderats upp i jämförelse med ett hus strax utanför Uppsala som kostar ca 2,7 miljoner och 3000 kr i drift, totalt en kostnad på 10 000 kr per månad.