Hyror motsvarande dagens bostadspriser i centrala Stockholm

Tänkte lite snabbt räkna på hur mycket det kostar att äga en bostad i centrala Stockholm, innanför tullarna. Priserna är beräknat med nuvärdeskostnad och avkastning på kapital på 5 % (lagom så att det täcker långsiktiga räntekostnader) med följande formel:

mbox{NV} = sum_{i=1}^infty { { a (1+g)^i } over { (1+p)^i } } = a{ 1 + g over { p - g } }

Det kostar alltså motsvarande belopp att äga en bostad innanför tullarna:

1:a 20-25 kvm: 5000-6000 kr per månad
2:a ca 50 kvm: 9 000-10 000 kr per månad
3:a ca 70-90 kvm: 15 000 – 16 000 kr per månad

Kollar man på blocket att hyra så ligger det på dessa priser där med. Så på så sätt är priserna motiverade. Skulle ett prisfall komma och priserna går ner med 20-30 % så skulle kostnaden att äga en bostad minska med ungefär 15-20 % och hamna på liknande nivåer som motsvarande hyror ligger på. Samma i Uppsala och Stockholm närförort, där så skulle kostnaden för att äga hamna en bostad 2:a på ca 50 kvm minska från ca 7000-8000 kr per månad att hamna runt 6000 kr, där hyresrätterna ligger idag. Så det kostar idag ungefär 25 % extra på lång sikt att köpa ett boende jämfört med att hyra ett. Detta gäller också för andrahandsmarknaden och nyproduktion.

Så frågan är om bostadspriserna är övervärderade eller om hyrorna är undervärderade? Enligt Boverkets rapport så är hyrorna artificiellt låga endast i Stockholm, medan i Uppsala skulle de öka med 5 % om vi införde marknadshyror (i Stockholm med 70 %). Så på längre sikt så kommer nog inte bostadspriserna öka mer än hyrorna, utan de har nog nått ett nytt jämviktsläge, eventuellt kommer de att sjunka reellt sett. Det skrivs mycket om en nu spekulativ fas i slutet av en bubbla och speciellt i Stockholm är det inte ovanligt att privatpersoner spekulerar i bostäder. Bland annat IMF rapporterar att priserna är övervärderade med 18 % jämfört med disponibel inkomst eller 33 % jämfört med hyror i ett historiskt perspektiv. Så ungefär 20-30 % övervärdering vilket motiverar ett prisfall på 20 %, alltså tillbaka till finanskrisens nivå (2008-2009).

Förhoppningsvis kommer priserna att avstanna och kanske falla något om olika amorteringskrav osv kommer att komma. Men det kan komma ett liknande drastiskt prisfall likt det i Danmark där priserna fallit med 30 %. Eller så mattas bara bostadspriserna av om detta är det nya normalläget för en bostadskostnad (och alltså är hyresnivåerna i det gamla beståndet artificiellt låg). 

Lämna en kommentar

Din e-postadress kommer inte publiceras.