Husprisernas utveckling sedan januari 2005

Läser ganska ofta att det är boprisrally och att priserna bara stiger. Därför är det intressant att se på Valueguards index för bostadspriser som visar hur priserna har gått sedan januari 2005. Sedan dess har huspriserna ökat med 59 % eller 5 % per år, bostadsrättspriserna har ökat med 116 % eller 8,6 % per år. Detta kan jämföras med stockholmsbörsen som har gått upp med 185,5 % eller 15,5 % per år eller världsbörsen som gått upp med 100 % eller 7,75 % i dollar (USA börsen likaså). Så har vi en bostadsbubbla?

Enligt boverket så är det främst inkomstökningen som driver priserna. En inkomstökning på 3 % ger en boprisökning på 4,5 % då inkomstelasticiteten på boende är 1,5. Sedan 2005 har medelvärdet på disponibel inkomst per konsumtionsenhet ökat med 4,3 % tills 2012 (på grund av ökad lön och sänkt skatt). Om vi antar att ökningen fortsatt så efter 2012 tills idag så ger detta en total ökning på 46 % sedan januari 2005. Detta skulle enligt inkomstelasticiteten på 1,5 ge en prisökning på 69 %, vilket stämmer ganska bra med att bopriserna i helhet gått upp med 72 %. Så enligt detta mått är husprisernas utveckling vettig de senaste 9 åren.

Däremot så skedde det en ganska stor ökning mellan 1995-2005 och när boverket räknade på hur huspriserna har ökat med sen 1995-2011 så fann de att 30 % av ökningen var tillbakablickande förväntningar. Detta innebär att 20 % av värdet på bostäder idag är motiverat endast på grund av tillbakablickande förväntningar. Sedan dess har priserna ökat med ungefär 13 %, vilket är ungefär som beräknat med inkomstökningen, så vi är fortfarande i samma läge. Vid en normal löneutveckling på 3 % per år så behöver priserna ligga stilla i 5 år för att detta ska korrigeras eller öka lika mycket som inflationen i 10 år. Det var detta som boverket hoppades på att ske, hellre än en krasch där priserna går ner 20 %.

Sen är en fråga om en inkomstelasticitet på 1,5 är motiverat framöver. Inkomstökningen har varit 4,2 % per år från 1995 till 2012 vilket ger en ökning på 101 %. Om vi antar en att denna ökning sker fram tills 2025 ger detta en ökning på ca 250 % totalt. Detta skulle då ge en ökning på 375 % av boendekostnaderna under dessa 30 år. Så alltså en 3,5 gånger högre inkomst ger en nästan 5 gånger högre bostadskostnad. Om bostadskostnaden var en tredjedel av inkomsten 1995 så är den 45 % av inkomsten 2025. Det skulle kunna ske, frågan är om folk är villiga att betala detta. Är man så är prisuppgången på grund av inkomstelasticitet motiverad framöver.

Totalt sett så är det inte ett gyllene tillfälle att gå in i bostadsmarknaden för tillfället, utan kan man så borde man avvakta. Däremot så brukar priserna öka mer än inkomsten, men frågan om det är motiverat framöver och om marknaden korrigerar sig själv så borde priserna öka långsammare än inkomsterna de närmsta 10 åren. Antingen går vi en krasch till mötes eller så kommer priserna ligga still i och med att räntorna går upp. Den som lever får se.